Los Juzgados y Tribunales están empezando a declarar nula la llamada “Hipoteca Tranquilidad de Banesto”
Durante los años 2007 y 2008 el Banco Banesto (hoy “Banco Santander”) introdujo en el mercado bancario una especial hipoteca pensada para obviar a la imparable subida del Euribor, que en aquellos años de subidas se colocó por encima del 4.7%.
Dicho producto fue lanzado con una llamativa publicidad en la que se vendía el producto como seguro y estable en un momento histórico en el que el Euribor subía en manera exagerada y según un estudio de previsiones del mismo Banco Banesto, iba a subir más. De hecho, en los anuncios del producto expresaban lo siguiente: “Hipoteca Tranquilidad: con la misma cuota para siempre” y “Ya no te preocuparán las subidas del tipo de interés”.
En realidad, esta arbitraria previsión de subida planteada por el banco contrasta con los estudios de aquella época realizados tanto por el Banco de España como por otras entidades financieras según los cuales el Euribor en los meses siguientes iba a empezar a bajar “de forma inminente y muy significativa”.
A la luz de esta noticia no cabe creer que el Banco en cuestión no tuviera constancia de la real tendencia futura del Euribor y que en realidad creó un producto financiero ad hoc para aprovechar de un momento de incertidumbre y temor del Euribor.
A partir de allí muchos clientes contrataron la “Hipoteca Tranquilidad” optando por un presunto producto estable y seguro contra las futuras subidas del Euribor.
En concreto se trata de una hipoteca que garantiza un tipo de interés fijo durante los primeros 10 años manteniendo la posibilidad de beneficiarse de futuras rebajas en los tipos de interés y después variable.
No obstante el tenor de los anuncios y los supuestos beneficios y la aclamada tranquilidad esta hipoteca se convirtió para los prestatarios prontamente en una técnica engañosa de captación de clientes sin respeto de claridad y transparencia contractual.
Sin embargo, recientemente se han presentado muchas demandas por parte de consumidores afectados, los cuales denunciaron al Banco Banesto (hoy “Banco Santander”) a haber introducido numerosas cláusulas nulas.
ÚLTIMAMENTE LOS JUZGADOS ESTÁN DICTANDO IMPORTANTES SENTENCIAS DECLARATIVAS DE NULIDAD DE PLENO DERECHO, POR INFRACCIÓN DE NORMAS IMPERATIVAS, POR FALTA DE TRANSPARENCIA, Y POR SU MANIFIESTO CARÁCTER ABUSIVO, DE ALGUNAS CLÁUSULAS FINANCIERAS CONTENIDAS EN LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
Asimismo la reciente Sentencia de 6 de marzo de 2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Massamagrell (Valencia) que examina el contrato de “Hipoteca Tranquilidad” suscrito por un consumidor para la financiación de su vivienda habitual y declara nula algunas de sus cláusulas.
El Juzgado estructura la resolución del procedimiento partiendo de la análisis de la figura del prestatario que en cuanto consumidor y por tanto parte débil del contrato respecto al profesional, estaba privado de la capacidad de negociación e información.
No obstante el tenor literal y gramatical de las clausulas sea formalmente correcto, superando así el primer control de incorporación, a juicio del Juez éstas no superan el segundo control de transparencia es decir el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato POR NO HABERSE ACREDITADO EL CONOCIMIENTO REAL DEL PRESTATARIO DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL PRESTAMOS HIPOTECARIA QUE IBA A SUSCRIBIR.
En el Auto el Juez entiende este control en el sentido de determinar si el consumidor tuvo oportunidad de conocer y comprender las características del préstamo hipotecario objeto del autos, así como la carga económica que para él supondría su contratación.
Ahora bien, a continuación enumeramos las clausulas financieras contenidas en las escrituras de hipoteca tranquilidad que varias Audiencias Provinciales están declarando nulas de pleno derecho, por infracción de normas imperativas, por falta de trasparencia, y por su manifiesto carácter abusivo:
- RÉGIMEN DE INTERESES REMUNERATORIOS MIXTO: el tipo de interés fijo inicial, durante los primeros 10 años de la hipoteca, se encuentra fijado entre el 5 y el 5,75% resultando desproporcionado. Es que, además el Euribor en 2007 estaba 4,076%, es decir, por debajo de fijo pactado. Y después de los 10 años el interés se convierte en variable;
- Según el SISTEMA DE AMORTIZACIÓN ADOPTADO se imputa, en primer lugar, al pago de los intereses y sólo en lo que exceda el capital. La consecuencia de la aplicación de este sistema es que durante el tiempo de amortización aplicando el “interés fijo” (10 años), la parte destinada a la amortización del capital es muy pequeña, es decir, los primeros 10 años son destinados casi y exclusivamente al pago de lo interés.
Por otro lado el periodo restante de amortización a interés variable será indeterminado porque, en función de la tendencia en alzada o en bajada del tipo, tanto menos o más de la cuota se destinará a la satisfacción del capital. En otros términos el prestatario no puede saber con antelación cuánto capital va a tener que devolver.
- SISTEMA DE PAGO DE CUOTAS CRECIENTES: pese al lema de la publicidad “con la misma cuota para siempre” en realidad en la hipoteca hay una cláusula que establece un sistema de pago de cuotas crecientes con un incremento anual entre 2 y 2,5% sobre el importe de las cuotas del año inmediatamente anterior durante toda la vida del préstamo.
- LA CLÁUSULA RELATIVA AL IRPH incorporada en el préstamo no supera el control de transparencia exigible en cuanto a su comprensibilidad real. Según el Juez se trata de IRPH Entidades incluidos entre los 7 índices oficiales previstos en la Circular 8/1190 del Banco de España.
- CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO pactado en caso de que el deudor no abonase a su vencimiento, en todo o en parte, alguna de las amortizaciones de capital e intereses. Su nulidad por abusiva se explica, en abstracto, en que el impago de una de las cuotas del préstamo hipotecario no responde a un incumplimiento grave y esencial de la obligación de pago
En conclusión, la hipoteca tranquilidad resulta ser un producto financiero complejo, contradictorio y confuso que un consumidor medio no tiene capacidad de negociación e información por ocupar una posición débil con respecto al Banco y que los Juzgados están declarando nulas.
Todos aquellos que firmaron el préstamo examinado tienen la posibilidad de pedir, preliminarmente por vía extrajudicial, la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas que se encuentran en dichos préstamos y seguidamente y a la luz de las últimas Sentencias la presentación de demanda judicial con expectativas reales de éxito según expuesto.
