El Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arrecife declara la nulidad del préstamo hipotecario de unos consumidores con una Entidad Bancaria al contener unos intereses del 19% y considerarlos abusivos y usureros
En un razonado Auto el Juez aprecia de oficio la existencia de unas cláusulas abusivas que determinan la nulidad del préstamo hipotecario por ser el interés moratorio usurario.
Los argumentos del Juzgador se basan en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (de 1 de julio de 2010, 22 de febrero de 2013, 18 de junio de 2012 y de 7 de mayo de 2012 entre otras) así como en la reciente resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el “Caso Aziz” (http://ow.ly/jSLpo) y Sentencias anteriores que en protección de la Directiva 93/13/CEE dan garantías de defensa a los consumidores.
Según razona la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013, Pte: D. Xavier O’Callahan Muñoz, para determinar la nulidad del préstamo hipotecario debe estarse ante una cláusula abusiva no pactada bilateralmente en la que se establezcan unos intereses “manifiestamente desproporcionados” “que exceden con mucho de cualquier límite razonable”, concluyendo el Juzgador de Arrecife que estamos ante dicha circunstancia cuando concurre un interés moratorio de un 19% por ser abusivo y usurario.
El criterio del tipo de interés para ser declarado abusivo y usurario se establece por nuestra Jurisprudencia así como en el Art. 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone “En materia de usura, los Tribunales resolverán cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo”.
Los efectos de considerar el préstamo usurario es su declaración de nulidad del mismo (al caso, por existir un interés moratorio usurario) así como la nulidad de la hipoteca que lo garantiza, lo que tendrá unos importantes efectos procesales en la práctica judicial.
Lo anterior puesto que el procedimiento por el que la Entidad Bancaria podrá solicitar el cobro del préstamo no podrá ser el especial de la Ejecución Hipotecaria (ha sido declarada su nulidad) sino el Declarativo mediante el Procedimiento Ordinario correspondiente, salvando así el consumidor todas las carencias de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria y disfrutando de las garantías de derecho y procesales que el procedimiento ordinario ofrece a las partes.
Para empezar, el tiempo que transcurra antes de poderse ejecutar (provisional o definitivamente) el crédito que supuestamente el Juzgado pueda otorgar a la Entidad Bancaria será muy superior al de una ejecución hipotecaria así como podrá, en la mayoría de los casos, alzarse los recursos hasta el Tribunal Supremo.
En conclusión, y quedando pendientes de la firmeza del presente Auto, se aprecia un cambio de rumbo en la interpretación y aplicación de la Ley respecto a las garantías y derechos de los consumidores en relación a los préstamos hipotecarios, hecho que celebramos no sin cierta cautela.
En definitiva, un paso hacia adelante en la defensa de los derechos de los consumidores en materia hipotecaria.
104 Comments on “Nulidad de préstamo hipotecario al contener cláusulas abusivas”
Hipoteca abusiva?
Hola, me gustaría que por favor me aconsejéis sobre la hipoteca que tengo contratada desde el año 2007.
La hipoteca es a plazo fijo durante los 10 primeros años con un interés del 5.75% y una subida anual del 2% sobre la cuota anterior cada año, a partir del año 2011 pasa a hipoteca variable a Euribor + 0.70, y seguimos con el 2% de subida durante toda la vida de la hipoteca. La duración del tiempo también es variable, estos años como estamos pagando más intereses, el plazo se nos está acortando y en caso de que el Euribor suba, pues se nos vuelve a alargar el tiempo hasta un máximo de 40 años.
Es una hipoteca abusiva? Además aunque en las escrituras nos indica que podemos hacer amortizaciones en cuota y tiempo, el sistema informático de ellos no te deja, y te ponen problemas para hacer amortizaciones en cuota. Gracias
Cambio del tipo referencial de interes de la hipoteca
En 2.006,compre en documento privado a una Empresa (Hoy en concurso de acreedores),dos apartamentos de nueva construcción.La hipoteca al promotor de la Caixa,establecía un indice dereferencia de tipo de interesdel euroibor + 0,25,para el promotor,durante el periodo de preamortización (3 años),y para la subrogación del comprador,el euroibor a unj año + el 1,25.En estas condiciones firmé con la promotora el contrato privado de compraventa.
por problemas surgidos en la terminación de la obra,no firmé la escritura de compraventa en la que me subrogué en el prestamo hiupotecario,sin incluirse en dicha escritura las condiciones del mismo.,hasta Diciembre de 2011.Cuando la caixa,me acepta la subrogación,veo,que el indice de referencia de intyeres que me aplican,ya no es el Euroibor +1,25,sino el IRPH,que es más del doble del que corresponderia al Euroibor actual.Me dicen,que al ampliar por otros dos años a la Promotora el peroiodo de carencia,habian incluido la modificación del indice de referencia sustituyendo el pactado en la escritura de prestamo hipotecario,por el IRPH,sin fijar un indice sustitutivo.
Entiendo,que,al haber desaparecido desde Noviembre de 2.011,el indice IRPH,y no preveer un indice sustitutivo,se deberia de aplicar el indice inicialmente pactado en la escritura de prestamo para subrogación (Euroibor+1,25,que es muchop mas favorable para el deudor hipotecario que el IRPH (3.96 % catual)
Tambien entiendo,que la modificación unilateral,sin dar opcion all deiudor hipotecxario a estudiar y oponerse,del tipo inicial de referencia,podria ser una clausula abusiva y dar lugar a la nulidad de la misma,con lo que el tipo volveria a ser el inicial,mas favorable para el deudor.
Le ruego me comente su criterio sobre estos extremos.Muchas gracias
Cambio del tipo referencial de interés de la hipoteca
En relación al caso que expone, en principio parece que concurren las circunstancias para intentar la solicitud judicial de anulación de la cláusula que fija el interés, novación unilateral de las condiciones hipotecarias, como por falta de transparencia y claridad al no fijarse un tipo de interés sustitutivo.
En todo caso, para realizar una correcta valoración de la viabilidad de éxito de una posible acción judicial sería conveniente, analizar toda la documentación suscrita por Vd. con la promotora y la entidad financiera.
Quedamos a su disposición para cualquier duda o información adicional que precise
Hipoteca con subrogación sin novación con promotor
Hola, buenos días, tengo una hipoteca con subrogación SIN novación del promotor donde en la escritura no interviene o no se refleja la entidad bancaria, firmada en mayo del 2007 y por una cuantía de 205000 euros con el BANC SABADELL(por lo tanto no era obligatorio que me diesen una oferta vinculante, y claro no la poseo), tengo una cláusula de suelo de 3,75 y un techo de 12, no se me informo de dicha clausula ni tenia copia del promotor, quiero anularla y ya he reclamado al SAC del banco sin tener respuesta ni hacer caso a mi petición. La cuestión es que me dirigí a un abogado para consultar la viabilidad de la demanda y me comentó que al no intervenir en la escritura el banco habría que demandar al promotor y que era éste el que tenía la responsabilidad de informarme de dicha clausula, así que no me recomendó ir a vía judicial porque mi caso no era común y era mejor esperar a alguna sentencia que el caso fuera parecido al mío. Mi problema es que no tengo claro las posibilidades de reclamar la anulación de la clausula por lo que me comentó el otro abogado y desearía una segunda opinión, le pediría asesoramiento y si usted ve factible la anulación de la clausula. Tengo conocimiento que el Banc Sabadell tiene la política de pactar con el cliente para evitar pleitos y su publicidad, y conozco casos que en menos de un mes se ha resuelto de forma privada, y por eso me interesa ejercer una presión de demanda al banco para que el tema mío se resuelva cuanto antes. Gracias por su tiempo y consideración.
Hipoteca con subrogación sin novación con promotor
Efectivamente su caso es particular, especialmente si no ha existido novación o modificación de ninguna de las condiciones de la hipoteca en la que se subrogó.
Es cierto que era obligación de la promotora entregarle copia de la hipoteca en la que Vd. se subrogó, pero no es menos cierto que Vd. podía haber preguntado en el Notario cuales eran las condiciones en la que se subrogaba y el Notario no hubiera autorizado la subrogación, si Vd. hubiera manifestado no conocer las condiciones financieras de la hipoteca.
En todo caso, el Banco de Sabadell, al ser Vd. el prestatario de la hipoteca, por haberse subrogado en la misma, está obligado a informarle de la totalidad del contenido de las condiciones de la hipoteca en la que se subrogó y le están aplicando.
En consecuencia, nuestra recomendación es remitir un burofax al Banco de Sabadell, para que les remita copia de la escritura de hipoteca en la que ellos son los prestamistas y Vd. el prestatario desde el momento de la subrogación.
Es imprescindible conocer el contenido de dicha escritura, que Vd. también puede solicitar a la promotora si es que sigue existiendo, para constatar si el Banco le ha aplicado con total exactitud las condiciones financieras establecidas en la misma, sin modificación alguna y para valorar la viabilidad de éxito de una posible demanda contra el Banco.
Quedamos a su disposición para cualquier información adicional.
hipoteca con subrogacion
Hace ya casi tres años firmamos una hipoteca con banco sabadell,ha raiz de oir sobre los rumores de la clausula suelo empezamos a mirarlo,viendo que se nos han reido en nuestra cara,primero nos han puesto sin nosotros pedirlo una carencia de tres años,sin decirnos que es un dinero que perdemos y no se paga nada de hipoteca,segundo el suelo a un 3.75 y el techo a un 14.La oferta vinculante despues de tener que pedirla en el banco ,nos la dan una copia en la que la fecha que indica de la firma es el mismo dia que firmamos la hipoteca a las 7 de la mañana y firmamos el 30 de noviembre del 2011 a las doce de la mañana.Despues de mirarlo todo decidimos escribir a atencion al cliente la carta de reclamacion de estos fallos,y nos dicen que la oficina se pondria en contacto con nosotros,nos llamaron de la oficina y nos dijeron que prepararan una oferta para bajar el suelo 2 puntos y quitar el tiempo de carencia que queda,para empezar a pagar hipoteca teniendo que re calcular todas las cuotas,pero al llegar a casa al día siguiente me dio por mirar las escrituras y si modificamos la carencia tendríamos que pagar el dinero que resta de tiempo de carencia mas el tanto por ciento que ellos nos hayan impuesto.Que desvariamos hacer según la propuesta que nos ofrezcan,no han sido claros para nada,con falta de transparencia desde el primer momento.
prestamo hipotecario
Hola muy buenas,
Me compre una casa con mi pareja al cincuenta por ciento, pero nos divorciamos hace mas de siete años quedandose el con la vivienda y haciendose cargo del pago, pero acordamos que me quitaria del prestamo y no lo ha hecho. Que medidas debo tomar, se que tengo que ir al banco, pero no se como plantearselo a la entidad para que me quiten, si me pudieran asesorar. Yo no trabajo, ni tengo nada a mi nombre, pero no quiero seguir teniendo nada en comun con el. Muchas gracias por la atencion un saludo
clausulas abusivas de las hipoteca
hola mi consulta es la siguiente, revisando copia de la escritura de la constitución de la hipoteca, me encuentro que tengo un interés de demora anual de un 29%, eso se considera clausuras abusivas? que por cierto el notario no me informo de ello, que debo hacer en caso de que sea abusiva? muchas gracias
clausulas abusivas de las hipoteca
Apreciado Jose Manuel, tal y como le indicaba a Oscar, desde la modificación de la ley no cabe un interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero, por lo que todo lo que exceda del 12% no cabe por ser contrario a derecho y por estar expresamente regulado en derecho positivo. Saludos,
Cláusulas abusivas
Hola, hice crédito hipotecario puente un año hasta que me dieran subvención en Junta Castilla-león, bueno pues en la novación me cambiaron aumentaron el tipo de interés entre otras cosas. Tengo oferta vinculante del primer crédito pero no de la novación, además hay 15% de interés por demora. Puedo hacer algo?
Cláusulas abusivas
Hola Oscar, hay que estudiar el caso concreto si bien de lo expuesto, el interés de demora deberá adecuarse a la reciente ley y deberá establecerse en un máximo de tres veces el interés legal lo que te lleva a un 12%. Respecto al resto de modificaciones hay que atender a la documentación. Saludos cordiales,
es normal que tenga una
es normal que tenga una ipoteca del 3/0 mas el euribor el 1
es normal que tenga una
Buenos días, dependiendo de la fecha de suscripción de la hipoteca no resulta muy extraño un interés del 3% más euribor del 1, aún así debe estudiarse caso a caso. Nuestros datos de contacto: info@sanahuja-miranda.com
Saludos cordiales,
hipoteca abusiva
Buenas tenemos un hipoteca del 2006 de 264.000 euros y hicimos 5 años de carencia al principio y cuando se nos acabo volvimos a hacer 2 años más al no poder pagarlo. Ahora se nos vuelve a cabar y nos dicen q la cuota a pagar es se 900 euros y no podekos.hemos oido q si entregamos el piso finaliza la deuda aunque tengakos q estar dos años arrendando el piso.tenemos la hipoteca en el banco santander.
Necesitamos Ayuda urgente.
Avalistas
Muy buenas,
Mi madre tiene una hipoteca con clausula suelo. De las cinco personas que avalaron , solo una tenía conocimiento de la existencia de esa cláusula suelo. Mi pregunta es si el resto de avalistas debimos ser informados también de la existencia de esa clausula suelo. Muchas gracias de antemano.
Saludos