El Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Arrecife declara la nulidad del préstamo hipotecario de unos consumidores con una Entidad Bancaria al contener unos intereses del 19% y considerarlos abusivos y usureros
En un razonado Auto el Juez aprecia de oficio la existencia de unas cláusulas abusivas que determinan la nulidad del préstamo hipotecario por ser el interés moratorio usurario.
Los argumentos del Juzgador se basan en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (de 1 de julio de 2010, 22 de febrero de 2013, 18 de junio de 2012 y de 7 de mayo de 2012 entre otras) así como en la reciente resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el “Caso Aziz” (http://ow.ly/jSLpo) y Sentencias anteriores que en protección de la Directiva 93/13/CEE dan garantías de defensa a los consumidores.
Según razona la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013, Pte: D. Xavier O’Callahan Muñoz, para determinar la nulidad del préstamo hipotecario debe estarse ante una cláusula abusiva no pactada bilateralmente en la que se establezcan unos intereses “manifiestamente desproporcionados” “que exceden con mucho de cualquier límite razonable”, concluyendo el Juzgador de Arrecife que estamos ante dicha circunstancia cuando concurre un interés moratorio de un 19% por ser abusivo y usurario.
El criterio del tipo de interés para ser declarado abusivo y usurario se establece por nuestra Jurisprudencia así como en el Art. 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone “En materia de usura, los Tribunales resolverán cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo”.
Los efectos de considerar el préstamo usurario es su declaración de nulidad del mismo (al caso, por existir un interés moratorio usurario) así como la nulidad de la hipoteca que lo garantiza, lo que tendrá unos importantes efectos procesales en la práctica judicial.
Lo anterior puesto que el procedimiento por el que la Entidad Bancaria podrá solicitar el cobro del préstamo no podrá ser el especial de la Ejecución Hipotecaria (ha sido declarada su nulidad) sino el Declarativo mediante el Procedimiento Ordinario correspondiente, salvando así el consumidor todas las carencias de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria y disfrutando de las garantías de derecho y procesales que el procedimiento ordinario ofrece a las partes.
Para empezar, el tiempo que transcurra antes de poderse ejecutar (provisional o definitivamente) el crédito que supuestamente el Juzgado pueda otorgar a la Entidad Bancaria será muy superior al de una ejecución hipotecaria así como podrá, en la mayoría de los casos, alzarse los recursos hasta el Tribunal Supremo.
En conclusión, y quedando pendientes de la firmeza del presente Auto, se aprecia un cambio de rumbo en la interpretación y aplicación de la Ley respecto a las garantías y derechos de los consumidores en relación a los préstamos hipotecarios, hecho que celebramos no sin cierta cautela.
En definitiva, un paso hacia adelante en la defensa de los derechos de los consumidores en materia hipotecaria.
104 Comments on “Nulidad de préstamo hipotecario al contener cláusulas abusivas”
Abuso en carencia y suelo
Hola necesito ayuda mi caso no es normal tengo hipoteca con Unicaja firme en 2005 y es de 140.000€ con suelo de 3,50 y un diferencial del 1,00 y bonificación del 0,50 por los producto que tengo con ellos como nómina ect. Hasta lo que tienen la mayoría de todos lo segundo es que en 2010 tenía problemas de pago con los préstamos y me proponen hacer me una hipoteca a una plaza de garaje de 12.000€ para sanear las cuentas y el resto de colcho para los recibos posteriores esa tiene un suelo del 4,50 y diferencia del 1,00 y una carencia de 2 años sobre la hipoteca que e referido al principio la de 140.000€ que supuestamente IVA a tener un ahorro de 250€ que estaba pagando de capital y seguiría pagando los interesé que eran de 358€ hasta hay todo bien me sacaba del apuro que tenía en esos momentos. Pero no esto todo oro lo que reluce por que yega el primer recibo y son 578€ en verde 358€ voy hablar con el director y me dice que es normal por que mean subió el suelo al 4,50 cundo lo tenía al 3,50 y que las bonificaciones también me la an quitao y le digo que eso no es lo que me dijo y me dice que loé firmado ante notario.
vale se quedo la cosa hay pero ahora con todo lo que a pasao con lo del suelo pues me intereso por el tema me informo y cual es la sorpresa que mi mayor problema no es el suelo que ya es que también me subiero el diferencial que tenía de un 1,00 a un 3,50 una locura o robo yamarlo como queráis y me dicen lo mismo que lo savia y firme ante notario así que aún que me quiten el suelo del 4,50 seguiría pagado el eurivol 0,50 + 3,50 es decir un 4,00 pero y si sube el eurivol que va a ser de mi. Mi pregunta es la siguiente el suelo ya se por lo que e leído puedo reclamar y que melo quiten pero puedo reclamar que me baje el diferenciar? En ninguna me dieron la oferta vinculante ni las escrituras . Por qué mañana suben los interés al 4,00 y más el 3,50 del diferencial sería un 7,50 que ladrone ayudarme por favor gracias.
Abuso en carencia y suelo
Buenas tardes, en relación a su consulta y respecto a la posible nulidad de la cláusula suelo todo indica que podría ser declarada nula debiéndose reclamar asimismo la devolución que tienen origen en la aplicación del suelo.
En cuanto a la declaración de la nulidad de la hipoteca por el diferencial aplicado, debe estudiarse la documentación y actos previos por la entidad bancaria.
Quedo a su entera disposición.
Saludos cordiales,
Póliza Afianzamiento Mercantil
Estimado señor
En la subrogación, al momento de la firma incluyeron el documento indicado en el asunto. A un interés de demora del 29%
Entra dentro de cláusulas abusivas ?¿
Muchas gracias
suelo
yo tengo en mi hipoteca un suelo puesto de nun 4.1 esto seria legal ya que sino firmaba en esas condiciones no me daban la hipoteca.
suelo
Buenos días: El suelo puede ser declarado nulo si existió falta de transparencia y de información previamente a la suscripción del crédito hipotecario -lo que ha ocurrido en multitud de ocasiones-. Si le parece nos remite por correo electrónico la escritura de la hipoteca, últimos recibos y, en caso de tenerlo, la oferta vinculante y le podremos precisar la viabilidad del asunto.
Saludos cordiales,
clausula abusiva
buenas!! mi caso es sobre un prestamo hipotecario….yo tenia mi hipoteca en caja madrid, pero la quise cambiar a caja rural donde a la vez pedi una ampliacion de hipoteca…..cuando estaba en caja madrid, yo debia una cantidad aproximada de 80.000 euros….y me la lleve a caja rural ampliando los 80.000 euros a 112.000 euros mas por la compra de un camion….en total se me quedo una hipoteca de 200.000 euros…..esto fue en el 2007…. pues ahora cajamar se a puesto en marcha y a empezado a quitar todas las clausulas abusivas a sus clientes MENOS A MI. y eso que tengo un suelo del 5,5 y un techo del 28….y un tipo de interes de demora del 28% tambien …. es decir abusiva por todas partes…..sin avisarme en ningun caso ni tampoco en el notario….pues ellos me dicen que no me la quitan porque hay un vehiculo indistrial dentro de la hipoteca,que ademas vale mas que la casa….y me ofrecen rebajarme 1 punto por buen cliente que soy…. mi pregunta es, la sentencia dictada el 9 de mayo dice algo de lo que me comenta el banco para no quitarme la clausula? tiene que ser prestamo hipotecario 100% de vivienda?
clausula abusiva
Buenos días Antonio: Por lo que indicas sí que estaríamos ante una caso de cláusulas abusivas si bien tenemos que estudiar la documentación. La afectación de la Sentencia, con o sin vehículo industrial, es idéntica; el hecho distintivo (por menor aplicación de la legislación en materia de Consumidores y Usuarios) es si en el préstamo hipotecario el obligado al pago es una persona física o jurídica.
Si te parece nos remites toda la documentación y valoramos las posibilidades de éxito, que -a priori- parecen más que justificadas.
Saludos cordiales,
escritura hipotecaria
Buenas tardes, mi nombre es Sandra, y necesito que alguien me asesore porque ya no se a donde dirigirme. Yo contrate una hipoteca en 2006 con Caixa Sabadell, el importe total era de unos 220.000€, como a casi todos los afectados la información sobre las clausulas era mas bien inexistente. Hasta hay todo «normal», la cuestion es que llevo intentando negociar con ellos mas de dos años porque nuestra situacion economica y laboral a decaido mucho. En un primer momento intenté negociar una carencia o refinanciación para disminuir la cuota y me fué denegada sin estudio alguno, después de hacer lo imposible por cubrir la cuota durante más de dos años ya no hemos podido más y hemos dejado de pagar. La última cuota que pagamos fué en Febrero de este año. Hemos intentado que nos aprueben la dación en pago ya con Unnim, y en un principio nos la concedian pero al unirse a BBVA nos la han denegado porque antes tienen avales a los que embargar. Hemos estado cuatro meses detrás del banco, pidiendo información y los papeles que nos faltan de la hipoteca porque no tenemos ni idea de las condiciones. La cuestión es que ya no me quieren ni atender y por mas que la reclamo desde hace años no me quieren dar la escritura hipotecaria. Se que contiene clausulas abusivas porque mi hipoteca nunca baja por mucho que baje el euribor, y un large etc. Que tengo que hacer???
escritura hipotecaria
Buenos días Sandra: Lo más práctico para valorar el caso que planteas es que nos remitas la documentación y con ésta podremos asesorarte de las opciones de defensa, negociación e incluso de acciones judiciales oportunas.
Saludos cordiales,
Como conseguir una copia de una hipoteca
Yo entiendo que una copia de un contrato de hipoteca la puedes conseguir ante el notario el cual la firmaste, así de simple. Tu eres el titular del mismo y como tal no te la pueden negar. Se trata de una copia simple.
hipoteca tipo fijo
Buenas, me gustaria haber si alguien me puede ayudar ya que tengo una hipoteca de tipo fijo desde el 2008 y la verdad que me tiene asficciado, la hipoteca es de tipo fijo al 6,22 durante los 25 primeros años con una cancelacion del 5% del capital pendiente despues los ultimos 5 años tipo variable , no se si es abusiva pero e intentado de cambiarme de banco para ponerla variable y no hay banco que entienda esta hipoteca y ningun banco me ayuda, gracias y saludos
hipoteca tipo fijo
Buenos días Sr. Francisco Bruno: Expone un supuesto digno de estudio, le ruego nos remita por correo su documentación para que le podamos asesorar.
Saludos cordiales,
clausulas hipoteca
Buenos días, mi consulta es sobre las clausulas vinculantes de mi hipoteca, la hipoteca la hemos contraída mi novio y yo,al 50%,quería saber si pueden ser abusivas:
clausula suelo 2.95%, tipo de interés 0,50%, vinculaciones obligatorias: domiciliación de nóminas, seguro de vida y hogar, tarjetas de débito y de crédito, las tarjetas de crédito son dos, una cada uno y nos obligan a gastar a través de las tarjetas un total de 1.500 euros anuales. Puesto que yo estoy en situación de desempleo sin prestación y tengo que gastar lo mínimo, me parece abusivo. Los seguros de vida hemos podido quitarlos hablando con el banco, pero por ejemplo cada vez que intentamos hablar con ellos de la clausula suelo nos dan largas, la hipoteca en 5 años nunca ha bajado ni subido ni cuando el euribor estuvo muy bajo. Por esto he decidido informarme, mil gracias.
Cláusulas hipoteca
Apreciada Valeria: en relación a la posible subdividas de la cláusula suelo tenemos que estudiar si se dan las circunstancias establecidas en la Sentencia del Supremo y la regulación bancaria sobre falta de transparencia -que una gran cantidad de ocasiones es lo que ocurre-
Para ello rogaría nos remitieras un correo con tu hipoteca, oferta vinculante -si la tienes/se llevó a cabo- e información /correspondencia previa a la firma. Con eso te podremos informar debidamente de las posibilidades reales de éxito.
En cuanto al resto de obligaciones de domiciliar nóminas etc es una obligación que a efectos prácticos no te afecta en su vertiente positiva pues al tener el 2,95 más el diferencial no se aplica dichos «beneficios»
Saludos cordiales,
clausulas abusivas en prestamo hipotecario con avalistas
Me dirijo a usted para que me asesoren sobre qué hacer en mi caso.
Compramos una vivienda mi pareja y yo el 09/09/2010. A pesar de estar los dos en paro cobrando la prestación por hijo de 460 cada uno nos concedían la hipoteca con avales, con lo que nos avalaron mis suegros mi suegra tenía una vivienda que era por herencia de su madre con la cual nos avaló, ella falleció el pasado 21/12/2011,
Al hacer el reparto de la herencia nos dimos cuenta que en el registro de la propiedad solo aparecía ella como única propietaria de la vivienda.
A principios de este mes de septiembre mi pareja se acercó a la sucursal bancaria Caixa rural de nules para que le informaran del importe de la letra que teníamos que pagar después de tres años de carencia y le dicen que aproximadamente 360€ con lo que al bajar los intereses era más o menos lo que esperábamos.
Pero el día 10 de este mismo mes y al haber despedido a mi pareja se acercó nuevamente a la sucursal para preguntar y le comunican que el importe es de unos 700€ con lo que les comenta que eso no puede ser ya que han bajado los intereses y nosotros tenemos un préstamo variable, le comentan que hay que quitar la cláusula suelo como no salimos muy convencidos de la explicación fuimos al ayuntamiento para hablar con atención al consumidor
Nos pide que le enseñemos un recibo del préstamo y nos comunica que nos tiene que bajar la sucursal dos puntos ya que tenemos un 3,5 mínimo, 10% máximo y 18% de interés de demora.
Decidí leer la hipoteca y entre en foros para saber algo más sobre las cláusulas abusivas, suelo, techo, anulación y nulidad de la hipoteca.
No se Si teníamos que haber informado a la sucursal bancaria del fallecimiento de mi suegra ya que ella nos avalaba con su casa.
Si informar del desempleo de mi pareja y tampoco si tengo opción a la dación en pago, anulación de cláusulas si son abusivas o anulación del contrato hipotecario.
Yo no cobro ningún tipo de prestación ni subsidio somos familia numerosa con tres niños pequeños y solo tenemos sus ingresos.
Mi miedo es que cuando llegue el pago de la hipoteca este proximo dia 09/10/2013 por no poder hacer freten embarguen a mi suegro él tiene 86 años. Les agradecería que me informen de los pasos a seguir y como hablar con la entidad.
Ya hemos comunicado al banco presencialmente, nuestra situacion economica y que no estamos conformes con la cuota que nos quieren hacer pagar ya que no podemos hacer frente a ella.
Tomaron nota y nos dijeron la semana pasada que ya nos dirian algo.
gracias por su asesoramiento de antemano.
Atentamente
Gema Rodríguez Pulido
Poliza afianzamiento mercantil
Buenos dias,
Mi consulta es sobre una poliza de afianzamiento mercantil que firme en julio del 2006, yo era socia de esa empresa sin cargo alguno y que vendi mis participaciones en mayo del 2010, la empresa empezo a dejar de pagar el leasing inmobiliario(que yo no firme) en septimbre del 2010, el 24 de diciembre del 2010 recibi burofax del banco reclamandome las cuotas vencidas y no atendidas mas un 25 por ciento del capital pendiente. El tema esta en que iniciaron demanda contra mi, sino hacia la mercantil.
Me entere la semana pasada que la demanda del banco contra ellos esta archivada definitivamente(me dicen que el proceso) y le he pedido al banco la cancelacion de ese aval y de todas mis garantias y me dicen que no, que van a abrir otrA demanda contra los avalistas. En mi afan de salir de este embrollo descubro en la web de notarios y registradores que en el apartado 17 indica que seria la nulidad de la poliza cualquier operacion que no sea cotidiana, indicando claramente operaciones inmobiliarias, ¿Esto quiere decir que no pueden reclamar nada y que el banco se esta tirando un farol por si yo pago algo. Gracias de antemano
Es una hipoteca abusiva?
Hola, me gustaría que por favor me aconsejéis sobre la hipoteca que tengo contratada desde el año 2007.
La hipoteca es a plazo fijo durante los 10 primeros años con un interés del 5.75% y una subida anual del 2% sobre la cuota anterior cada año, a partir del año 2011 pasa a hipoteca variable a Euribor + 0.70, y seguimos con el 2% de subida durante toda la vida de la hipoteca. La duración del tiempo también es variable, estos años como estamos pagando más intereses, el plazo se nos está acortando y en caso de que el Euribor suba, pues se nos vuelve a alargar el tiempo hasta un máximo de 40 años.
Es una hipoteca abusiva? Además aunque en las escrituras nos indica que podemos hacer amortizaciones en cuota y tiempo, el sistema informático de ellos no te deja, y te ponen problemas para hacer amortizaciones en cuota. Gracias