Al adquirente de la vivienda en construcción de Promotora en concurso se le puede agravar su situación con la reclamación vía extrajudicial o judicial de la(-s) letras de cambio que instrumentalizan el pago. Es decir, en muchos contratos de compraventa de los inmuebles en construcción se instrumentalizaban los pagos mediante letras de cambio.
¿Qué pasa con dicha instrumentalización de pago?: La Promotora (ahora en concurso) endosa –en blanco- las letras de cambio y se descuentan a su favor, quedando las letras en poder (normalmente) del Banco.
Resultado: El adquirente se encuentra que no tiene el inmueble en su poder ni que tampoco está en condiciones de ser entregado por la Promotora –en concurso-; que tampoco tiene el dinero entregado a cuenta justamente para la construcción de “su” inmueble; y, encima, por parte de la Entidad Bancaria o tercero se le reclama una Letra de Cambio cuyo importe debía ser destinado a la construcción del inmueble en cuestión.
Naturalmente hay que oponerse ante tal situación puesto que la realidad social y los efectos antes expuestos son intolerables, incluso, jurídicamente.
El problema está en que el tenedor de esa Letra de Cambio, se escuda en las facultades que nuestra Ley Cambiaria y del Cheque (LCCh.) le otorga y ello, se traduce en que el “obligado al pago” por dicha Letra de cambio tiene unos muy tasados y reducidos motivos de oposición. Dicha oposición está recogida en el Art. 67 (LCCh.) y, muy particularmente los apartados 1º y 3º; sumariamente: la falta de validez de la letra frente al obligado al pago así como la extinción de dicho crédito cambiario cuyo cumplimiento se exige al adquirente de dicho inmueble.
La explicación coloquial de dichos motivos de oposición es clara: Si una letra de cambio está instrumentalizando un pago de un objeto que se llama “vivienda en construcción” y el importe de dicha letra debe destinarse “única y exclusivamente” al pago de dicha “vivienda en construcción” no cabe atenderla cuando consta acreditado que el objeto de dicha letra de cambio ni existe ni va a existir como mínimo en los términos del contrato; y, por tanto, frente al adquirente no debiera estimarse dicha demanda del juicio cambiario.
El problema cuando se mira desde el prisma jurídico se “enturbia” algo y debemos empezar a llamar a la anterior explicación con otros términos: el contrato de compraventa sobre vivienda en construcción es el “negocio causal subyacente” y, éste es el que da la ejecutividad de la letra. Por tanto, a falta de “negocio causal subyacente” dicha letra pierde su validez y su crédito se extingue frente al adquirente; ello en consonancia con los preceptos legales antes expuestos (Art. 67.1º y .3º LCCh).
Aún y así nos encontramos ante una reclamación de una Letra de Cambio con todo lo que ello significa y la defensa que se le otorga al tenedor de la misma. Hasta la fecha, y estando en la actualidad pendientes de nuevas Sentencias de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo que valoren esta “nueva” situación jurídica, debe destacarse que la Sentencia A.P. Barcelona, de 21/05/2009, Sentencia nº 272/2009, Ponente: Dª. María Mercedes Hernández Ruiz-Olalde; Fundamento de Derecho Cuarto acoge lo que venimos exponiendo, principalmente por la ausencia de causa subyacente al título emitido.
De lo anterior, debe concluirse que la defensa del adquirente en estos supuestos debe basarse en la excepción de orden cambiario vía Art. 67.1º LCCh. dada cuenta de la falta de validez del título (reiteramos, el contrato causal adyacente es el de compraventa de inmueble en construcción cuyos pagos exclusivamente han de destinarse a dicha vivienda) así como la falta de legitimación del tenedor al adquirente y la extinción del crédito cambiario frente al adquirente del inmueble. En definitiva, debe darse una solución jurídica por nuestros Tribunales ante dichos flagrantes abusos realizados por dichos tenedores de letras de cambio debiéndose encauzar dicha defensa por los mecanismos expuestos con un abogado especialista en bienes inmuebles.
