Las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación, adquiere la condición de copropietario y asume las mismas obligaciones que cualquier otro. Con ello, los bancos se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de muchas comunidades.
La mayoría de las comunidades de propietarios están formadas por particulares. Sin embargo, también existen muchas constructoras, promotoras y entidades bancarias que son también propietarias.
Dada la delicada situación económica actual, en los últimos tiempos el incremento de la morosidad entre los copropietarios ha ido en aumento. Según las estimaciones efectuadas por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, la deuda total del año pasado asciende a 1.606 millones de Euros.
Qué duda cabe que para la comunidad de propietarios es un grave perjuicio tener unos o varios vecinos que no afrontan el pago de las cuotas comunitarias. Dicho impago, puede generar que la propia comunidad no pueda cumplir las actuaciones presupuestadas, causando agravios evidentes con los vecinos que sí que cumplen con sus obligaciones frente a la comunidad
Para el supuesto de impago de un copropietario, la Comunidad puede iniciar un procedimiento judicial en reclamación de la deuda contraída con la comunidad. La Sentencia que ponga fin al procedimiento judicial, es más que probable que dé la razón a la comunidad y obligue al comunero al pago de las cuotas.
Sin embargo, para el supuesto que el deudor de la comunidad sea un propietario particular que se encuentre en una situación económica delicada, el cobro de la deuda se antoja difícil, teniendo en cuenta que estamos ante un vecino con escasos o nulos ingresos y es probable que el banco también haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y el importe de la hipoteca sea superior al valor de tasación del inmueble.
Nótese que por el hecho de que un propietario deje de pagar la hipoteca que tenía contratada con la entidad bancaria, también es más que probable que tampoco pueda pagar los gastos de la comunidad.
Con todo ello queremos poner de manifiesto que para el supuesto de iniciar acciones judiciales contra un vecino que también adeuda la hipoteca, la viabilidad del ejecutar la Sentencia de condena dineraria y recobrar alguna cantidad es más que difícil.
Dada la difícil coyuntura económica actual, las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación adquiere la condición de copropietario y asume los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario. Esto es, el banco se convierte en nuestro nuevo vecino.
Dicho esto, nos estamos encontrando ante un hecho cuanto menos sorprendente: Las entidades bancarias se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de las comunidades de propietarios.
La actitud de la mayoría de las entidades bancarias que adquieren una vivienda por ejecución hipotecaria es cuanto menos reprobable y está causando un gran perjuicio a las comunidades de propietarios, que ven como tienen un nuevo vecino, que no se implica en absoluto en el día a día de la comunidad y que encima no abona las cuotas comunitarias.
La primera dificultad que tiene la comunidad de propietarios o el administrador de la finca para reclamar las cuotas comunitarias al banco radica en encontrar a un interlocutor válido. Ya sea por la propia falta de organización de las propias entidades y de sus departamentos de gestión de patrimonios, o ya sea por su falta de interés en regularizar la situación. Es muy poco probable poder contactar con algún representante del banco asuma el papel de “propietario” y cumpla con sus responsabilidades, entre ellas, abonar las cuotas comunitarias.
Intentada la reclamación extrajudicial a la entidad financiera, el único camino que tiene la comunidad de propietarios para cobrar su deuda, es iniciar una acción judicial. Para poder interponer una demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas contra cualquier vecino, necesitaremos el Acuerdo de la junta de propietarios para iniciar la acción judicial recogido en el Libro de Actas de la Comunidad, el certificado de deuda emitido por el administrador/secretario y fi犀利士
rmado por el presidente, y un requerimiento fehaciente previo al comunero deudor.
Una vez reunida toda la documentación, podremos interponer la correspondiente demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas comunitarias impagadas. Anteriormente habíamos comentado que la viabilidad de la demanda frente a un particular era más bien escasa por falta de ingresos del mismo, sin embargo reclamar judicialmente contra la entidad financiera se presume viable.
Si el inmueble es de la entidad financiera, obviamente no estará hipotecado. Por lo que si en el procedimiento judicial obtuviéramos una Sentencia favorable, podríamos embargar la finca y solicitar la ejecución del inmueble, sin embargo consideramos que hay soluciones más adecuadas y menos costosas.
En este sentido existe la creencia que únicamente se podría embargar al banco el inmueble, pero ello no es cierto. La ley nos faculta expresamente que una vez tengamos una sentencia favorable, y si el condenado no cumple voluntariamente con el pago, podemos embargar dinero, depósitos, cuentas corrientes y bienes muebles e inmuebles.
Por ello, debemos presumir que la solvencia de la entidad financiera es contrastada. Qué duda cabe que las entidades financieras tienen depósitos y cuentas corrientes para responder de sus deudas frente al resto de la comunidad. A modo de ejemplo podríamos solicitar el embargo de los depósitos que tienen la Entidad en el Banco de España hasta el efectivo cobro de la deuda.
Ahora bien, es evidente que los bancos son conscientes de lo fácil que puede resultar embargar sus bienes en caso de impago, por lo que rara vez, ante una sentencia firme que les condena al pago de las cuotas comunitarias se niegan a pagar.
A la vista de lo comentado anteriormente, las comunidades de propietarios que tienen como vecinos a las entidades financieras pueden verse afectadas por la actitud injustificada e inexplicable del banco en no pagar los cuotas o no implicarse en la gestión de la comunidad, sin embargo, la solvencia del Banco es contrastada, por lo que a efectos económicos, cobrarle a una entidad financiera es más viable que a un particular.
Dicho esto, entendemos que la actitud de las entidades financieras frente a sus convecinos es más que reprochable y no atiende a lógica alguna. Esto es, el banco se adjudica en subasta un inmueble por un precio muy inferior al de mercado, se convierte en el nuevo propietario y no asume ni las cuotas comunitarias generadas por el anterior propietario ni las que se van generando desde el momento de la adquisición.
La Ley establece que en el momento en que se produce la transmisión, se debe aportar el certificado de pago de las cuotas comunitarias, siendo el comprador el que libremente asume la deuda para el supuesto de que el antiguo propietario no esté al día de pagos con la comunidad.
Como principal novedad en materia de reclamación de cuotas comunitarias, en fecha 28 de Junio se publicó la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el Art. 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal ya que anteriormente únicamente se podía reclamar el año en curso y el anterior, y sin embargo ahora se amplía el plazo de reclamación a los tres años más el ejercicio en curso. Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán como el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no el del año anterior como ocurría hasta ahora.
La principal problemática radica en que las entidades bancarias, entendemos que de forma intencionada, obvian que al adjudicarse una vivienda, también asumen el pago de las cuotas comunitarias pendientes como máximo en los tres ejercicios anteriores y el actual. Dicha actitud obliga a la comunidad de propietarios a iniciar las acciones judiciales correspondientes para cobrar su deuda frente a la entidad bancaria, y tener que asumir unos gastos judiciales a cargo del presupuesto comunitario.
Por último, cabe indicar que ante la difícil situación económica actual en que la gran mayoría de familias tienen evidentes dificultades para abonar la hipoteca y las cuotas comunitarias, no es de recibo que las entidades bancarias se desentiendan de sus obligaciones con la comunidad de propietarios.
La actitud de las entidades financieras está causando un gran malestar social, máxime teniendo en cuenta que en la actualidad las ejecuciones hipotecarias y los desahucios de familias están alcanzando cifras alarmantes.
107 Comments on “Deudas de la comunidad: cuando el moroso es un banco”
vecino moroso
han transcurrido 5 años desde que el propietario dejó la vivienda, esté no paga la comonudad alegando que el banco le va a ejecutar la hipoteca, pero el banco no mueve pieza de ejecución, (pienso que no le interesa de momento adjudicarse la vivienda). MI pregunta es. Puede la comunidad iniciar un monitorio y una vez que sea firme la sentencia solicitar al juez la inscripción como carga preferente?? de está forma el adjudicataria tendrá que pagar toda la deuda.
vecino moroso
El procedimiento adecuado para reclamar la deuda sería la interposición de una demanda de juicio monitorio contra el actual propietario. Posteriormente, en caso de impago, se podría inscribir la deuda en el registro de la propiedad, para que cuando se produzca una transmisión, el nuevo propietario asuma la deuda. Es decir, le aconsejo que se inicien acciones judiciales a la mayor brevedad, por lo que no dude en contactar con nuestro despacho.
deuda de mancomunidad
Hola,hace seis mese compre una vivienda,en ella pone que se encuentra libre de cargas.En la primera reunion de comunidad,me informan que no puedo votar por que mi vivienda tiene una deuda del 2011 de la mancomunidad,que la comunidad habia asumido y pagado dicha deuda y que ahora habia que abonarsela a la comunidad.Hable con el banco,que eran los propietarios anteriores,y me dicen que ellos asumiran la deuda sin problemas.Mi sorpresa viene cuando recibo el siguiente correo:
Con relación a la deuda que le están reclamando, decirle que ha Bankia no le corresponde pagar el año 2011 por fecha de adjudicación, de todas formas pedí autorización a Bankia para que se abonara y no la han denegado por esta razón, ya he informado a la administración (Isabel) y deberán de reclamarlo al anterior titular de la vivienda.
Para cualquier consulta no dude en ponerse en contacto .
Ahora no se que hacer,quien tiene que pagar la deuda? y como puedo hacer para que mi vivienda este libre de esa carga y tenga derecho a voto?,gracias
deuda de mancomunidad
La deuda con la comunidad grava la propia vivienda, es decir, el propietario actual es el que mantiene la deuda, a pesar de que si la paga, luego puede reclamar contra el anterior propietario.
Por ello, le aconsejo que liquide la deuda y luego inicie gestiones de reclamación con el anterior propietario, quedo a su disposición para llevarlo a cabo.
Saludos,
Hola Toñi;
Lo que te ha
Hola Toñi;
Lo que te ha dicho Ignasi Vives, no es del todo cierto, La Ley ha cambiado. Ahora el banco que se adjudica una vivienda tiene que pagar las deudas con la comunidad, del anterior propietario, del año en curso y de los 3 años anteriores.
En primer lugar, tu dices que compraste la vivienda hace 6 meses, entonces entiendo que fue dentro del año 2014 (a finales) por lo tanto, en banco se tiene que hacer cargo del año en curso, 2014 y los 3 años anteriores, o sea, 2013, 2012 y 2011 ( y todo esto suponiendo que el banco se adjudicó la vivienda en el año 2014, lo mismo se lo adjudicó antes, o sea, mas a tu favor.)
Así que si tu le compraste la vivienda al banco dentro del año 2014, el banco tiene que pagar todas las deudas a la comunidad, del 2014, 2013,2012 y 2011 (año en curso y 3 años anteriores) la ley ha cambiado Ignasi Vives y creo que no has hecho cuenta de que estamos en mayo 2015, por lo tanto si hace 6 meses que la compró fue en el año 2014 y si se la compró en ese año, es porque ya el banco tenía adjudicado esa vivienda, el banco no puede vender si no la tiene adjudicada.
Yo que tu iba al Banco y le dices lo que te acabo de decir, y olvídate de reclamarle el dinero al antiguo propietario embargado, porque no creo que tenga dinero ni para comer, vete al grande (banco) no al pequeño (antiguo propietario) seguro que no tiene ni para comer. (Los bancos tienen mucha cara, siempre quieren ganar ellos y engañar ellos) No pagues la deuda de la comunidad de tu bolsillo, reclámeselo al banco o incluso vete al administrador de fincas y dile, lo mismo, que el administrador le reclame el año 2011 al banco, ya que realmente la deuda la tiene el banco y no tu, que trabaje el administrador que para eso cobra, o no será que el administrador le ha perdonado un añito al banquero a cambio de algo, menudos son los banqueros y algunos administradores de fincas y abogados.
comunidad
El problema es que mi comunidad asumió la deuda para poder segregarse de una macro que existía(la deuda era de la macrocomuidad que se pagaba paralela a la comunidad normal).,la deuda era muy antigua,pero la administración de mi comunidad asumió todas las deudas de los vecinos que tenían para la segregación.Ahora es mi comunidad la que reclama la deuda,que ellos pagaron en 2013,diciendo que la deuda tiene esa fecha,el banco dice que la deuda es anterior(2006+-),y que no les pertenece a ellos,si no al antiguo propietario,pero el problema viene al asumir la deuda esta comunidad,y claro yo no voy a pagarla,pero el banco se niega por que reconoce que es anterior,y mi me tienen en medio sin derecho a voto y tratada como morosa
Hola Toñi; Lo que te ha
Tal y como te he indicado, el problema que tienes es que la comunidad considera que eres tu la morosa, porque la deuda grava tu finca. Independientemente de que reclames al antiguo propietario o al banco. Por cierto, en mi artículo ya digo que actualmente se puede reclamar el año curso y los tres anteriores al antiguo propietario.
Promotora a la fuga y cierre de inmobiliaria.
Buenas tardes, les escribo porque me encuentro en una situación que no se hacia donde tirar. Tengo un piso alquilado desde hace 3 años, lo llevaba una inmobiliaria y el bloque es de una promotora son 27 pisos y todos estamos de alquiler. El tema es que la puerta del garaje se estropeo y hace dos semanas llame a la inmobiliaria para decirles que se habia roto la puerta y me dijo el chico que llamarian a la promotora para que nos enviasen un tecnico. Total que no aparecia nadie por el bloque y hemos estado llamando todos y nadie contesta. El promotor dicen que se a fugado porque tenia muchas deudas, y la inmobiliaria la tienda de en frente nos a dicho que a finales de la semana pasadas despidieron a la gente y echaron la persiana abajo. Hay vecinos que este mes no han pagado, pero yo no me fio de dejar de pagar, que tenemos que hacer en esta situación?? muchisimas gracias!!!!
Promotora a la fuga y cierre de inmobiliaria.
Entiendo que no pagar el alquiler no sería la mejor solución ya que le pueden reclamar en caso de impago e iniciar un proceso de desahucio. Ahora bien, si que podríamos iniciar acciones contra la propiedad para reclamar que realice todas aquellas obras que serían necesarias
Reclamación judicial y extrajudicial. Promoción clientes web
Buenos días,
Estamos realizando promoción especial destinada a los clientes que nos encarguen sus asuntos/reclamación/defensa a través de la web con un descuento del 25% sobre los honorarios habituales, quedamos a vuestra disposición.
En relación a este tipo de reclamaciones tanto la reclamación extrajudicial como la judicial la podemos realizar en todo el territorio español estando ampliamente especializados en la materia así como en su reclamación judicial.
Saludos!
Consulta y posibilidad de encargo de trabajo
Su artículo es muy interesante, y como administrador de comunidades, conozco toda esta problematica.
Mi preguenta es que en una comunidad queremos llegar mas lejos, que el año en curso y tres anteriores, queremos que el banco se haga responsable de toda la deuda. Yo tengo deudas de propiedades de hasta 10 años, y cantidades muy importantes.
Cree que habría la posibilidad de presentar una demanda de reclamación de deuda sobre propiedad adjudicada a un banco y reclamar toda la deuda, aunque los mismos se opongan, porque alegaran que la ley dice …
Lo que intentamos es ir a uno o dos procedimientos e intentar crear jurisprudencia, si es que se puede, porque entendemos que si el banco a concedido hipotecas a diestro y siniestro, ellos deben ser los que tenían que comprobar que sus clientes pagaban todas sus obligaciones; comunidad, agua, electricidad, IBI, etc.
Consulta y posibilidad de encargo de trabajo
Le debo indicar que la Ley es muy clara en este sentido, por lo que queda claramente regulado el plazo en que el banco se deberá hacer cargo de la deuda. En relación al asunto de intentar crear jurisprudencia, lo veo muy complicado, ya que si bien es cierto que el banco concedía hipotecas sin efectuar en profundidad un análisis de riegos, no es menos cierto que el único responsable de las deudas comunitarias es el propio propietario, y no el banco, tal y como la ley así lo indica.
Quedo a su entera disposición para cualquier duda o aclaración.
piso embargado y reclamacion de gastos de comunidad
Buenos días:
Mi caso es el siguiente: He embargado varios inmuebles de un edificio de viviendas por impago de unos honorarios de un trabajo realizado a la promotora-constructora del propio edificio. La sorpresa es que me ha llegado del juzgado una denuncia por impago de los gastos de la comunidad de propietarios. Cabe decir que el propietario de los inmuebles es la promotora y sobre ellos yo tengo un embargo por el impago de los honorarios. en este caso si el propietario no paga los gastos me pueden reclamar a mi que pague los gastos?
piso embargado y reclamacion de gastos de comunidad
Me extraña mucho que le reclamen cuotas comunitarias a ud. si realmente no es el propietario tal y como me indica. Si simplemente tiene un embargo, en ningún caso debería responder por las cuotas comunitarias. Por ello, antes de pronunciarme es necesario concertar visita en el despacho para estudiar la documentación.
impagos
Hola. En La comunidad en la que yo presido hay un piso que tiene una deuda 1.400€ desde el noviembre del 2013, este piso se la ha quedado el banco. Dicho piso lo administra una agencia a traves del banco (Bankia)., llamo a menudo para intentar que hagan el pago,pero no hay manera, que hay retrasos.A dia de hoy solo nos han pagado 160€, con la cantidad de llamadas que he echo a dicha agencia.
Que tramites necesito aplicar para aligerar el pago,del Banco.Pido consejo, para que pasos dar,o esperar a que hagan los pagos?
impagos
Le aconsejo que habiéndose adjudicado el piso el banco, puede instar una demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas comunitarias. Puede contactar con nosotros para concertar visita y hacerle un presupuesto.
cuando el moroso es un banco
Un problema más añadido con el que nos estamos encontrando es que algunas entidades bancarias no inscriben las adjudicaciones en el Registro de la Propiedad. Por ello, si no es por información del anterior propietario moroso, no podemos tener conocimiento del auto de adjudicación ni de su fecha y por tanto se imposibilita la reclamación al banco.
Un saludo.
Deuda de vecino
Buenos días
En mi comunidad hay un vecino que debe mas de 6000€. Se ha hecho monitorio pero el problema es que el banco no ejecuta el embargo. ¿Que se puede hacer?
Deuda de vecino
Entiendo que si han interpuesto demanda de monitorio y el comunero no se ha opuesto, pueden instar la ejecución, ya que sea de bienes muebles e incluso anotar la deuda en el registro de la propiedad.
comunidad
me compre un piso el año pasado pero este piso estubo cerrado durante tres años cuando compre el piso el banco me dijo que ellos se harian cargo de todas las duedas cuando pregunte en la comunidad me digeron que no avia problemas ahora me salen con que tengo que pagar de tres años que puedo aser gracias por su atencion
Consulta Luis
Hola Luis, si no me equivoco creo que la responsabilidad del nuevo propietario está limitada a las deudas del año en curso y el anterior, por lo que solamente tendrías responder de las últimas 18 cuotas.
En cuanto a la responsabilidad del Banco, si tienes el compromiso de pago por escrito se pueden ver distintas opciones, en caso contrario, tiene difícil solución.
Espero haberte ayudado. Un saludo.
comunidad
Le debo indicar que antes de pronunciarme debería poder examinar la escritura de compraventa para determinar quien se hace responsable de las cuotas comunitarias. Su es de su interés puede concertar hora de visita.
impagos a la comunidad por parte del banco
Hola, resulta que el banco se ha adjudicado 2 viviendas pero en la nota simple todavia no aparece como propietario, nuestro administrador dice que no se puede hacer nada hasta que los pisos enten a nombre del banco. Entonces ¿ quien es es propietario de los pisos hasta que se regularice la escritura ? ¿ quien debe pagar los gastos de comunidad mientras tanto ?.Parece ser que los a los bancos no les interesa hacer la inscripcion en el registro de la propiedad para evitar esos pagos.
impagos a la comunidad por parte del banco
Es cierto que hasta que no esté inscrito no se puede actuar contra el banco, si bien podríamos reclamar desde que formalmente se lo adjudicó en el Juzgado. Es decir, desde la adjudicación en adelante responde el Banco, a pesar de que la inscripción sea posterior.
Deuda piso embargado
Buenas noches, y gracias de antemano, por su respuesta.
Me gustaría saber, en referencia a las déudas comunitarias de un piso embargado por un banco, como y en que forma jurídica o administrativa es posible saber desde cuando se ha producido la Adjudicación de la vivienda en el Juzgado por el banco. Soy el administrador-tesorero de una comunidad de propietarios y también soy vecino de la misma.
Tenemos otro problema, la Comunidad tiene un arrendamiento de la azotea a una antena de telefónia móvil, como consecuencia de la puesta en legalidad del impuesto 184 de arrendamiento de bienes inmuebles, a algún vecino le ha venido en su declaración de renta, a pagar. Tenemos reunión porque quieren que sea la comunidad quien absorva sus negativos en renta. Por supuesto que sé que la ley los obliga y la comunidad no tiene mas que ingresar los 184 cada año. Lo que me gustaría saber, si es posible, donde está la normativa y articulado legal que regula el impuesto, pues estoy buscando alguna cosa y otras encontrando. Muchas gracias, muy amables
Deuda piso embargado
En relación a la adjudicación por parte de la entidad bancaria, puede solicitar una nota simple al registro de la propiedad de la vivienda , y en principio se debería reseñar cuando el banco se la adjudicó.
En relación a la problemática de la antena, entiendo que sería necesario concertar visita en nuestro despacho para poder estudiar el asunto detenidamente