Las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación, adquiere la condición de copropietario y asume las mismas obligaciones que cualquier otro. Con ello, los bancos se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de muchas comunidades.
La mayoría de las comunidades de propietarios están formadas por particulares. Sin embargo, también existen muchas constructoras, promotoras y entidades bancarias que son también propietarias.
Dada la delicada situación económica actual, en los últimos tiempos el incremento de la morosidad entre los copropietarios ha ido en aumento. Según las estimaciones efectuadas por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, la deuda total del año pasado asciende a 1.606 millones de Euros.
Qué duda cabe que para la comunidad de propietarios es un grave perjuicio tener unos o varios vecinos que no afrontan el pago de las cuotas comunitarias. Dicho impago, puede generar que la propia comunidad no pueda cumplir las actuaciones presupuestadas, causando agravios evidentes con los vecinos que sí que cumplen con sus obligaciones frente a la comunidad
Para el supuesto de impago de un copropietario, la Comunidad puede iniciar un procedimiento judicial en reclamación de la deuda contraída con la comunidad. La Sentencia que ponga fin al procedimiento judicial, es más que probable que dé la razón a la comunidad y obligue al comunero al pago de las cuotas.
Sin embargo, para el supuesto que el deudor de la comunidad sea un propietario particular que se encuentre en una situación económica delicada, el cobro de la deuda se antoja difícil, teniendo en cuenta que estamos ante un vecino con escasos o nulos ingresos y es probable que el banco también haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y el importe de la hipoteca sea superior al valor de tasación del inmueble.
Nótese que por el hecho de que un propietario deje de pagar la hipoteca que tenía contratada con la entidad bancaria, también es más que probable que tampoco pueda pagar los gastos de la comunidad.
Con todo ello queremos poner de manifiesto que para el supuesto de iniciar acciones judiciales contra un vecino que también adeuda la hipoteca, la viabilidad del ejecutar la Sentencia de condena dineraria y recobrar alguna cantidad es más que difícil.
Dada la difícil coyuntura económica actual, las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación adquiere la condición de copropietario y asume los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario. Esto es, el banco se convierte en nuestro nuevo vecino.
Dicho esto, nos estamos encontrando ante un hecho cuanto menos sorprendente: Las entidades bancarias se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de las comunidades de propietarios.
La actitud de la mayoría de las entidades bancarias que adquieren una vivienda por ejecución hipotecaria es cuanto menos reprobable y está causando un gran perjuicio a las comunidades de propietarios, que ven como tienen un nuevo vecino, que no se implica en absoluto en el día a día de la comunidad y que encima no abona las cuotas comunitarias.
La primera dificultad que tiene la comunidad de propietarios o el administrador de la finca para reclamar las cuotas comunitarias al banco radica en encontrar a un interlocutor válido. Ya sea por la propia falta de organización de las propias entidades y de sus departamentos de gestión de patrimonios, o ya sea por su falta de interés en regularizar la situación. Es muy poco probable poder contactar con algún representante del banco asuma el papel de “propietario” y cumpla con sus responsabilidades, entre ellas, abonar las cuotas comunitarias.
Intentada la reclamación extrajudicial a la entidad financiera, el único camino que tiene la comunidad de propietarios para cobrar su deuda, es iniciar una acción judicial. Para poder interponer una demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas contra cualquier vecino, necesitaremos el Acuerdo de la junta de propietarios para iniciar la acción judicial recogido en el Libro de Actas de la Comunidad, el certificado de deuda emitido por el administrador/secretario y fi犀利士
rmado por el presidente, y un requerimiento fehaciente previo al comunero deudor.
Una vez reunida toda la documentación, podremos interponer la correspondiente demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas comunitarias impagadas. Anteriormente habíamos comentado que la viabilidad de la demanda frente a un particular era más bien escasa por falta de ingresos del mismo, sin embargo reclamar judicialmente contra la entidad financiera se presume viable.
Si el inmueble es de la entidad financiera, obviamente no estará hipotecado. Por lo que si en el procedimiento judicial obtuviéramos una Sentencia favorable, podríamos embargar la finca y solicitar la ejecución del inmueble, sin embargo consideramos que hay soluciones más adecuadas y menos costosas.
En este sentido existe la creencia que únicamente se podría embargar al banco el inmueble, pero ello no es cierto. La ley nos faculta expresamente que una vez tengamos una sentencia favorable, y si el condenado no cumple voluntariamente con el pago, podemos embargar dinero, depósitos, cuentas corrientes y bienes muebles e inmuebles.
Por ello, debemos presumir que la solvencia de la entidad financiera es contrastada. Qué duda cabe que las entidades financieras tienen depósitos y cuentas corrientes para responder de sus deudas frente al resto de la comunidad. A modo de ejemplo podríamos solicitar el embargo de los depósitos que tienen la Entidad en el Banco de España hasta el efectivo cobro de la deuda.
Ahora bien, es evidente que los bancos son conscientes de lo fácil que puede resultar embargar sus bienes en caso de impago, por lo que rara vez, ante una sentencia firme que les condena al pago de las cuotas comunitarias se niegan a pagar.
A la vista de lo comentado anteriormente, las comunidades de propietarios que tienen como vecinos a las entidades financieras pueden verse afectadas por la actitud injustificada e inexplicable del banco en no pagar los cuotas o no implicarse en la gestión de la comunidad, sin embargo, la solvencia del Banco es contrastada, por lo que a efectos económicos, cobrarle a una entidad financiera es más viable que a un particular.
Dicho esto, entendemos que la actitud de las entidades financieras frente a sus convecinos es más que reprochable y no atiende a lógica alguna. Esto es, el banco se adjudica en subasta un inmueble por un precio muy inferior al de mercado, se convierte en el nuevo propietario y no asume ni las cuotas comunitarias generadas por el anterior propietario ni las que se van generando desde el momento de la adquisición.
La Ley establece que en el momento en que se produce la transmisión, se debe aportar el certificado de pago de las cuotas comunitarias, siendo el comprador el que libremente asume la deuda para el supuesto de que el antiguo propietario no esté al día de pagos con la comunidad.
Como principal novedad en materia de reclamación de cuotas comunitarias, en fecha 28 de Junio se publicó la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el Art. 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal ya que anteriormente únicamente se podía reclamar el año en curso y el anterior, y sin embargo ahora se amplía el plazo de reclamación a los tres años más el ejercicio en curso. Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán como el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no el del año anterior como ocurría hasta ahora.
La principal problemática radica en que las entidades bancarias, entendemos que de forma intencionada, obvian que al adjudicarse una vivienda, también asumen el pago de las cuotas comunitarias pendientes como máximo en los tres ejercicios anteriores y el actual. Dicha actitud obliga a la comunidad de propietarios a iniciar las acciones judiciales correspondientes para cobrar su deuda frente a la entidad bancaria, y tener que asumir unos gastos judiciales a cargo del presupuesto comunitario.
Por último, cabe indicar que ante la difícil situación económica actual en que la gran mayoría de familias tienen evidentes dificultades para abonar la hipoteca y las cuotas comunitarias, no es de recibo que las entidades bancarias se desentiendan de sus obligaciones con la comunidad de propietarios.
La actitud de las entidades financieras está causando un gran malestar social, máxime teniendo en cuenta que en la actualidad las ejecuciones hipotecarias y los desahucios de familias están alcanzando cifras alarmantes.
107 Comments on “Deudas de la comunidad: cuando el moroso es un banco”
constructora denuncia a la comunidad por deuda pendiente
Buenas noches,
Muchas gracias por este blog tan interesante y entendible.
Mi duda es la siguiente:
Qué responsabilidad tenemos los comuneros de un bloque en el que se acometió una obra de rehabilitación y en el que hay una deuda pendiente con la empresa de rehabilitadora causada por dos propierarios que no han pagado nada y otros que aún tienen pagos pendientes?
He leido que la responsabilidad es subsidiaria , pero no acabo de entender qué implica .¿Deben los propietarios pagar la deuda reclamada según coeficiente de participación o según qué criterio?
Una de los propietarios que debe casi toda la deuda,paga 20€ mensuales, la deuda son casi 6000 , el otro no ha pagado nada. Qué podemos hacer?
De entrada la comunidad acordó hacerse cargo de estos dos impagos para poder hacer la obra y luego ya se vería como cobrar la deuda de los morosos.
El gestor hizo un acto de reconciliación que no sirvió para nada y aún no ha iniciado la demanda del monitorio.
No sabemos que hacer porqué ya hemos pagado mucho dinero y si vamos a juicio tendremos que pagar más y sino vamos nunca recuperaremos la deuda pendiente.
El que era presidente cuando se hizo la obra está asustado y quiere asumir la deuda que pide la constructora porqué no quiere juicios y eso es mucho dinero ,16000€.
Podría darme alguna indicación?
La comunidad está en Cataluña.
Muchisimas gracias por su ayuda.
constructora denuncia a la comunidad por deuda pendiente
La comunidad de propietarios debe responder de las obligaciones contraídas con los terceros, en este caso con el industrial que realizó las obras de rehabilitación de la comunidad.
Para el supuesto de que no se pague la factura del profesional que realizó la obra, éste deberá reclamar directamente contra la comunidad, ya que tiene personalidad jurídica propia. Por lo tanto es independiente de que la comunidad de propietarios tenga morosidad entre sus copropietarios. El industrial iniciará acciones judiciales contra la comunidad, y si ésta no tiene fondos para pagar, podrás solicitar el embargo de los comuneros. En este sentido cabe destacar que todos los propietarios tienen la responsabilidad mancomunada frente las deudas de la comunidad.
Es decir, pueden llegar a responder por las deudas de la comunidad en base a su coeficiente de participación.
Sr.Vivés,
Muchas gracias por
Sr.Vivés,
Muchas gracias por su respuesta.
comunidad
Buenas tardes,le queria comentar una pregunta. Mis padres se separaron y hicieron separaciones de bienes y a mi y a mi hermano nos dejo mi padre el 50% de su parte de la vivienda conyugal y mi mader tiene el otro 50%. el compro otra vivienda y ahora le reclaman una deuda de la comunidad de la vivienda que compro cuando ya esta separado de mi madre. el cargo de esa deuda esta metido en la casa de mi madre, ya que nosotros no hemos echo nueva escritura a nuestro nombre.Se pueden acoger a la vivienda de mis padres cuando el compro la suya despues de la separacion y con separacion de vienes? que debemos hacer? muchas gracias
pago comunidad
en mi comunidad que es de urbanización, hay diversos chalets que no pagan desde hace años, y el administrador dice que solo se pueden cobrar los 2 últimos años, pero desde hace tres le hemos dicho que actúe contra ellos y no lo hace, ( son de bancos) ; mi pregunta es: si yo dejo de pagar la comunidad durante tres años, ¿ me pueden reclamar esos 3 años? ya que el administrador dice que no merece la pena ir a juicio por una deuda de menos de 600 euros; y esos tres años no llegarían a 600 euros. Porque claro una está harta de que gente no pague la comunidad y los demás tengamos que hacer derramas para pagar lo que ellos nos deben.
pago comunidad
Considero que independientemente de la cantidad debida, se deben iniciar acciones judiciales contra los comuneros morosos, ya que si bien la deuda no es muy significativa, si que es viable iniciar acciones judiciales. La inactividad perjudica a toda la comunidad y únicamente beneficia a los vecinos que no atienden al pago de los cuotas.
Adjudicación nula. ¿La Cdad tiene q devolver cuotas al banco?
El banco se adjudicó en un proceso de ejecución hipotecaria una vivienda de uno de los vecinos de nuestro edificio y comenzó a pagar las cuotas comunitarias. El vecino consiguió que se declarara la nulidad de actuaciones porque no se le notificó debidamente el despacho de la ejecución. Luego de esa nulidad el banco siguió pagando durante varios meses y ahora le reclama a la Comunidad que le devuelva las cuotas que pagó desde la adjudicación e incluso las que pagó con posterioridad a la nulidad de actuaciones judiciales. Los vecinos nos preguntamos si tenemos la obligación de devolver esas cantidades o no. La mayoría dice que no se deben devolver porque el banco ha estado disfrutando de los servicios prestados por la comunidad, aunque luego se haya anulado la adjudicación y que el banco debería reclamárselas en todo caso al vecino que era propietario. Otros creen que deben devolverse el dinero al banco y que la comunidad debería reclamárselas al anterior vecino.
Muchas gracias por su respuesta, señor.
Adjudicación nula. ¿La Cdad tiene q devolver cuotas al banco?
Le debo indicar que para emitir un opinión fundada, seria necesario conocer hasta qué momento se declara la nulidad de actuaciones. Es decir, si la adjudicación ha sido declarada nula o incluso se ha declarado nulo todo el procedimiento de ejecución.
Cuotas comunidadad promotora en concurso
Buenas tardes,
En noviembre de 2013 compre una vivienda sita en Andalucía, a una promotora actualmente en concurso de acreedores, ésta debe cuotas de comunidad, en proncipio entiendo que debo hacerme cargo una vez que acabe el concurso y tras él no quede suficiente dinero para satisfacerlas, es correcto?
Ahora bien, en caso de q tenga que hacerme cargo, si actualmente las cuotas posteriores al concurso han sido pagadas a faltas de las anteriores a él (que no sé si tendré que satisfacer hasta q no concluya el concurso)la junta me puede negar el derecho a voto? Espero su pronta respuesta, gracias
Cuotas comunidad promotora en concurso
Le debo indicar que el abono de las cuotas comunitarias corresponden siempre al actual propietarios, a pesar de que el anterior también haya generado la deuda. Por lo tanto, si está en concurso y no puede pagar, la comunidad se las reclamará ud, por lo que estará obligado a su abono. Por otro lado, la ley establece que si el propietario no está al corriente de pago de las cuotas no tendrá derecho a voto.
herencia de deuda
Buenas tardes,
Acabo de comprar un piso a un banco. El banco ha abonado los recibos de los 4 años que por ley le corresponden, pero la administracion ha aplicado sus pagos a las deudas existentes con el anterior propietario del 5 año anterior. Ahora me reclama la cantidad de esa deuda a mi, como propietaria actual, adjudicandola a los tres ultimos recibos del año 2014.
Mi pregunta es
-¿Puede asignar la administracion el pago del banco a la deuda existente de un año que no le corresponde por Ley?
-¿Puede reclamarnos a nosotros el pago de la deuda existente ese famoso quinto año?
-¿Estariamos obligados al pago nosotros para luego reclamarlo ante el propietario inicial, el anterior a la adjudicacion hipotecaria?
Por favor, si podeis darme alguna aclaración, os lo agradecería muchísimo.
Exoneramos del certificado de deudas al banco porque nos aseguro la venta «libre de cargas» y en el momento de la firma efectuó la transferencia que «liquidaba» la deuda con la administración. Hablamos con la administración el mismo día y nos aseguró que quedaba pendiente unos pagos que se iban a realizar, pero que el banco tardaba siempre tardaba en abonarlos.
Nuestra sorpresa es que ahora la deuda aparece a nuestro nombre, nos reclaman su pago y nos dicen que somos nosotros quienes tenemos que interponer la reclamación al banco. El banco nos contesta que han abonado la deuda que por ley les corresponde..
En fin, en medio nosotros.
De nuevo, muchas gracias por vuestra aclaración.
herencia de deuda
La deuda de la comunidad de propietarios es inherente al título de propiedad y grava la finca. Por lo tanto la comunidad puede reclamar al actual propietario. En todo caso, debería contactar con nosotros y concertar visita para estudiar la reclamación que le han efectuado y mirar si la misma pudiera estar prescrita.
Hola buenas tardes.
En
Hola buenas tardes.
En nuestra comunidad tenemos 2 pisos que segun el registro de la propiedad en nota simple estan a nombre de un señor que es el propietario y tambien el constructor.
No paga las cuotas desde hace 10 años.Hay sentencia firme pero esta desaparecido y nos consta que no esta ni en el pais.
Tiene los dos pisos hipotecados segun consta en el registro.
Puede ser que el banco haya embargado y no conste en el registro. Es decir que el propietarko sea el Banco y no lo sepamos. Son 10 años sin pagar tampoco al banco. Nos extraña que el banco no ejecute.
Como podemos saber si es el banco el propietario?
Muchas gracias
Hola buenas tardes. En
La práctica habitual de los bancos, una vez ha finalizado la ejecución hipotecaria y se ha adjudicado la vivienda, es proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por ello, si todavía no aparece inscrita la adjudicación, entiendo que el procedimiento no ha finalizado, o todavía ni ha empezado. Dicho esto, no existe ninguna otra manera de averiguar si el Banco ha instado la ejecución.
deuda comunitaria de un banco
En julio 2014 compré un piso al BBVA que fue el propietario del piso desde el 2012 hasta que lo compré en la fecha citada. Durante el proceso de venta el banco no facilitó el certificado de deudas comunitarias, y el apoderado del banco que firmó la compraventa nos comunicó que los bancos estaban exonerados de presentar el cerficado de estar al dia en el pago de la comunidad (en esta cuestión la ley debería someter a la misma obligación que los vendedores particulares, y obligar a los bancos a presentar y saldar las deudas de comunidad para poder vender un piso: todos iguales ante la ley, ¿no?).
Despues de mucho insistir, conseguí que la gestora de la comunidad facilitara a la notaria donde firmé la compraventa el certificado para poder hacer constar en la escritura de compraventa la deuda acumulada por parte del BBVA hasta el día de la venta y la obligación del banco a asumirla con el siguiente texto:
«COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: La parte vendedora declara que las fincas descritas se encuentran pendientes de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios, por un importe total de 1.026,27 euros, correspondientes a cuotas devengadas en el año 2013 y en los dos primeros trimestres del 2014, según resulta del certificado de comunidad que me exhiben, y del que deduzco fotocopia fiel que dejo protocolizada. En este acto, la vendedora se obliga en este acto a asumir los gastos antes reseñados a la mayor brevedad»
Han pasado 10 meses de la compra y el banco no ha saldado la deuda. He reclamado en más de 15 mails al apoderado del banco y a traves de la atención al cliente del mismo banco y solo me dicen que van «retrasados en el pago» pero no dan ninguna fecha aproximada para resolver el tema.
El mayor problema es que esta situación me está perjudicando desde julio 2014 porque la comunidad no me facilita el acceso a la piscina comunitaria porque hay los recibos pendientes del 2013 y hasta junio 2014, cuando yo sí tengo mis cuotas pagadas a partir de julio de 2014.
Cómo puedo reclamar el pago por parte del BBVA?
Tiene derecho la comunidad a denegarme el acceso a los servicios comunitarios si estoy al dia de pago de mis cuotas y queda por escrito que no soy responsable de la deuda anteriores que son imputables al banco?
Acceso a la piscina
Hola
La Comunidad de Propietarios no puede negarte el acceso a la piscina. En todo caso que se lo niegue al deudor, que es el BBVA. Si usted ha pagado sus recibos desde que es usted propietario, usted tiene todo el derecho del mundo a acceder a la piscina.
Por otra parte, usted cometió un error al pagar sin tener todos los certificados en los que constase que la vivienda estaba libre de toda carga.
Que le digan la ley donde dice que usted no puede acceder a la piscina.
Saludos y suerte,
Deuda piso hipotecado
Buenas tardes:
Soy el administrador-tesorero de una comunidad de propietarios en la cual un vecino dejó de pagar la cuota de la comunidad hace mas de 4 años, la déuda sobrepasa los 3.000 euros. Le envié un burofax y no atendió a razones. Luego nos hemos enterado que el banco le tiene embargado el piso por impago de la hipotéca. En la nota simple continua como títular el vecino en cuestión. ¿Es posible requerirle la deuda al banco, como, (entiendo yo, propietario), al tener embargado el piso del vecino moroso aunque en la nota simple aparezca el nombre del particular?. Estamos en Cadiz
Muchas gracias, un saludo
Deuda piso hipotecado
Le debo indicar que es aconsejable esperar a que el cambio de titularidad quede inscrito en el registro de la propiedad, ya que se interpone la demanda contra ellos, es posible que aleguen que el procedimiento de ejecución todavía no ha finalizado, por lo que se debe reclamar las deudas al propietario que conste inscrito en el registro.
promotora morosa
Necesito saber q podemos hacer ante una promotora q no se hace cargo de los pagos de la luz de la comunidad y de sus desperfectos.hace un mes se estropeo la puerta del parking , hoy nos han cortado la luz del parking y se han llevado el contador , no contestan a las llamadas ni a los msjs los vecinos estamos al corriente de pago pero no nos podemos hacer una comunidad ya que aun solo somos tres vecinos d propiedad y uno d alquiler y todavia quedan cuatro pisos por vender q estan embargados por una entidad financiera la cual nos dice q es la constructora que se tiene que hacer cargo que ellos solo se encargan d vender los pisos y la verdad no sabemos que hacer , una vez ya estuvimos cuatro meses sin ascensor porque les deben dinero.gracias de antemano.
promotora morosa
En primer lugar sería necesario solicitar las notas simples en el registro de la propiedad de las viviendas para saber si todavía siguen siendo de la promotora o del banco. En función del resultado de la averiguación, se debería interponer demanda de juicio monitorio contra quien resulte ser el propietario de la vivienda, para obligarle judicialmente al pago.