Las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación, adquiere la condición de copropietario y asume las mismas obligaciones que cualquier otro. Con ello, los bancos se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de muchas comunidades.
La mayoría de las comunidades de propietarios están formadas por particulares. Sin embargo, también existen muchas constructoras, promotoras y entidades bancarias que son también propietarias.
Dada la delicada situación económica actual, en los últimos tiempos el incremento de la morosidad entre los copropietarios ha ido en aumento. Según las estimaciones efectuadas por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, la deuda total del año pasado asciende a 1.606 millones de Euros.
Qué duda cabe que para la comunidad de propietarios es un grave perjuicio tener unos o varios vecinos que no afrontan el pago de las cuotas comunitarias. Dicho impago, puede generar que la propia comunidad no pueda cumplir las actuaciones presupuestadas, causando agravios evidentes con los vecinos que sí que cumplen con sus obligaciones frente a la comunidad
Para el supuesto de impago de un copropietario, la Comunidad puede iniciar un procedimiento judicial en reclamación de la deuda contraída con la comunidad. La Sentencia que ponga fin al procedimiento judicial, es más que probable que dé la razón a la comunidad y obligue al comunero al pago de las cuotas.
Sin embargo, para el supuesto que el deudor de la comunidad sea un propietario particular que se encuentre en una situación económica delicada, el cobro de la deuda se antoja difícil, teniendo en cuenta que estamos ante un vecino con escasos o nulos ingresos y es probable que el banco también haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y el importe de la hipoteca sea superior al valor de tasación del inmueble.
Nótese que por el hecho de que un propietario deje de pagar la hipoteca que tenía contratada con la entidad bancaria, también es más que probable que tampoco pueda pagar los gastos de la comunidad.
Con todo ello queremos poner de manifiesto que para el supuesto de iniciar acciones judiciales contra un vecino que también adeuda la hipoteca, la viabilidad del ejecutar la Sentencia de condena dineraria y recobrar alguna cantidad es más que difícil.
Dada la difícil coyuntura económica actual, las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación adquiere la condición de copropietario y asume los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario. Esto es, el banco se convierte en nuestro nuevo vecino.
Dicho esto, nos estamos encontrando ante un hecho cuanto menos sorprendente: Las entidades bancarias se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de las comunidades de propietarios.
La actitud de la mayoría de las entidades bancarias que adquieren una vivienda por ejecución hipotecaria es cuanto menos reprobable y está causando un gran perjuicio a las comunidades de propietarios, que ven como tienen un nuevo vecino, que no se implica en absoluto en el día a día de la comunidad y que encima no abona las cuotas comunitarias.
La primera dificultad que tiene la comunidad de propietarios o el administrador de la finca para reclamar las cuotas comunitarias al banco radica en encontrar a un interlocutor válido. Ya sea por la propia falta de organización de las propias entidades y de sus departamentos de gestión de patrimonios, o ya sea por su falta de interés en regularizar la situación. Es muy poco probable poder contactar con algún representante del banco asuma el papel de “propietario” y cumpla con sus responsabilidades, entre ellas, abonar las cuotas comunitarias.
Intentada la reclamación extrajudicial a la entidad financiera, el único camino que tiene la comunidad de propietarios para cobrar su deuda, es iniciar una acción judicial. Para poder interponer una demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas contra cualquier vecino, necesitaremos el Acuerdo de la junta de propietarios para iniciar la acción judicial recogido en el Libro de Actas de la Comunidad, el certificado de deuda emitido por el administrador/secretario y fi犀利士
rmado por el presidente, y un requerimiento fehaciente previo al comunero deudor.
Una vez reunida toda la documentación, podremos interponer la correspondiente demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas comunitarias impagadas. Anteriormente habíamos comentado que la viabilidad de la demanda frente a un particular era más bien escasa por falta de ingresos del mismo, sin embargo reclamar judicialmente contra la entidad financiera se presume viable.
Si el inmueble es de la entidad financiera, obviamente no estará hipotecado. Por lo que si en el procedimiento judicial obtuviéramos una Sentencia favorable, podríamos embargar la finca y solicitar la ejecución del inmueble, sin embargo consideramos que hay soluciones más adecuadas y menos costosas.
En este sentido existe la creencia que únicamente se podría embargar al banco el inmueble, pero ello no es cierto. La ley nos faculta expresamente que una vez tengamos una sentencia favorable, y si el condenado no cumple voluntariamente con el pago, podemos embargar dinero, depósitos, cuentas corrientes y bienes muebles e inmuebles.
Por ello, debemos presumir que la solvencia de la entidad financiera es contrastada. Qué duda cabe que las entidades financieras tienen depósitos y cuentas corrientes para responder de sus deudas frente al resto de la comunidad. A modo de ejemplo podríamos solicitar el embargo de los depósitos que tienen la Entidad en el Banco de España hasta el efectivo cobro de la deuda.
Ahora bien, es evidente que los bancos son conscientes de lo fácil que puede resultar embargar sus bienes en caso de impago, por lo que rara vez, ante una sentencia firme que les condena al pago de las cuotas comunitarias se niegan a pagar.
A la vista de lo comentado anteriormente, las comunidades de propietarios que tienen como vecinos a las entidades financieras pueden verse afectadas por la actitud injustificada e inexplicable del banco en no pagar los cuotas o no implicarse en la gestión de la comunidad, sin embargo, la solvencia del Banco es contrastada, por lo que a efectos económicos, cobrarle a una entidad financiera es más viable que a un particular.
Dicho esto, entendemos que la actitud de las entidades financieras frente a sus convecinos es más que reprochable y no atiende a lógica alguna. Esto es, el banco se adjudica en subasta un inmueble por un precio muy inferior al de mercado, se convierte en el nuevo propietario y no asume ni las cuotas comunitarias generadas por el anterior propietario ni las que se van generando desde el momento de la adquisición.
La Ley establece que en el momento en que se produce la transmisión, se debe aportar el certificado de pago de las cuotas comunitarias, siendo el comprador el que libremente asume la deuda para el supuesto de que el antiguo propietario no esté al día de pagos con la comunidad.
Como principal novedad en materia de reclamación de cuotas comunitarias, en fecha 28 de Junio se publicó la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el Art. 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal ya que anteriormente únicamente se podía reclamar el año en curso y el anterior, y sin embargo ahora se amplía el plazo de reclamación a los tres años más el ejercicio en curso. Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán como el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no el del año anterior como ocurría hasta ahora.
La principal problemática radica en que las entidades bancarias, entendemos que de forma intencionada, obvian que al adjudicarse una vivienda, también asumen el pago de las cuotas comunitarias pendientes como máximo en los tres ejercicios anteriores y el actual. Dicha actitud obliga a la comunidad de propietarios a iniciar las acciones judiciales correspondientes para cobrar su deuda frente a la entidad bancaria, y tener que asumir unos gastos judiciales a cargo del presupuesto comunitario.
Por último, cabe indicar que ante la difícil situación económica actual en que la gran mayoría de familias tienen evidentes dificultades para abonar la hipoteca y las cuotas comunitarias, no es de recibo que las entidades bancarias se desentiendan de sus obligaciones con la comunidad de propietarios.
La actitud de las entidades financieras está causando un gran malestar social, máxime teniendo en cuenta que en la actualidad las ejecuciones hipotecarias y los desahucios de familias están alcanzando cifras alarmantes.
107 Comments on “Deudas de la comunidad: cuando el moroso es un banco”
DEUDA DE COMUNIDAD DE VECINOS
Buenas tardes He comprado un piso en una subasta de hacienda en cataluña , mi pregunta es , si estoy obligado a pagar un monitorio que hay contra este piso por la deuda de la comunidad o si por el contrario me tengo que regir por el codigo civil de cataluña Art. 553 -5 que es el año en curso y el año anterior MUCHAS GRACIAS
Banco propietario rechaza la presidencia
Buenos dias,
soy propietario de un piso en una comunidad en la cual los bancos han embargado dos viviendas. Aun y cuando los propietarios no pueden rechazar la presidencia de la comunidad de propietarios, los bancos se niegan a asumir esta responsabilidad. Le agradeceria si pudiese dar su opinion experta sobre este caso.
Atentamente
Jesus
Consulta de plazo de adjudicación de piso a un banco
Buenas tardes,
Vivo en un edificio de 5 viviendas construidas 2009, de las cuales 2 de ellas, son propiedad del constructor que al poco tiempo de la entrega del piso inició un concurso de acreedores.
Desde hace seis años estas dos viviendas, a pesar de que han sido alquiladas durante todos estos años a diferentes inquilinos, no han pagado las cuotas de la comunidad por parte del propietario.
Durante hace un año y medio aproximadamente, venimos recibiendo información de que están pendientes de proceso de adjudicación a la Caixa, quien por escrito ha comunicado que una vez sean los legales propietarios, se hacen cargo de la deuda pendiente, de acuerdo a legislación vigente.
Sin embargo, tras pedir una copia del Registro Mercantil, consta la citación en tres ocasiones en los últimos meses a las partes implicadas (propietario deudor y entidad bancaria) sin que se hayan personado.
Por otro lado, el administrador no toma cartas en el asunto con objeto de emprender algún tipo de acción legal, teniendo en cuenta la delicada situación de la comunidad por la falta de pago de los gastos comunes durante todos estos años.
Me gustaría consultarles, si en la situación que nos encontramos, qué medidas legales se pueden tomar, y los plazos legales que existen para que el Juzgado de lo Mercantil Nº12 resuelva.
Atentamente,
Beatriz
La comunidad me tiene como moroso sin serlo
Hola: En el año 2013 he comprado un piso a un Banco, y este ha pagado a la comunidad de vecinos las cuotas de comunidad que se debian, desde el año que se lo ajudicó el juzgado el año anterior y el año en curso, excepto los años que debia la anterior propietaria anteriores a su ajudicación, por que banco manifiesta que no le corresponden según la Ley de Propiedad Horizotal y por ende a mi tampoco. pero la comunidad de vecinos me tiene a mi como moroso, y en las juntas de vecinos no puedo votar los acuerdos que se produzcan en la misma.Quejando de lo expuesto a la secretaria y administradora, manifiesta, que la deuda se mantiene sobre la vivienda y por tanta a la nueva propidad. ¿ es cierto esto? ¿ por que no se lo reclamaron al banco que fue propietarío antes que yo?¿ tiene derecho la administracion ponerme como moroso en el actas de convocatoria junta de vecinos, a la vista de todos?.
A quien se le puede erclamar la deuda que dejo la primera propiedad. ¿Al banco? ¿A mi que estoy al corriente de pago.?.A la antigua porpietaria?.
Si por una necesidad tengo que vender la vivienda, y solicito un certificado de deuda y me pone la adminstador que tengo una deuda, y no vendo la misma, ¿ que es lo que tengo que hacer para reclamar los daños causados.
La comunidad me tiene como moroso sin serlo
Buenas tardes,
En primer lugar agradecerle la confianza depositada en nuestro despacho y efectuar la consulta a través de nuestra página web.
A tenor del contenido de la misma, le debo indicar que sería muy interesante saber donde se encuentra el bien inmueble, ya que si el bien está en Catalunya o en el resto de España la regulación es distinta. En todo caso, es cierto lo que le indican que la deuda de la comunidad grava directamente a la vivienda, con independencia de que se produzca un cambio de titular. Por ello, si el titular anterior no lo ha pagado, la comunidad se lo debería reclamar directamente a él. Le aconsejo que en la siguiente reunión de la comunidad, solicite poner en el orden del día la reclamación de las cuotas comunitarias de su vivienda al propietario anterior. Si la comunidad no lo acordara, siempre podría abonar el importe pendiente, y vd reclamar directamente contra el antiguo propietarios.
En todo caso, para determinar la viabilidad de cualquier acción judicial, sería imprescindible poder examinar toda la documentación, desde la escritura de la compraventa hasta el certificado de la deuda pendiente.
Quedo a su entera disposición para cualquier duda o aclaración.
Atentamente
Comunidad no responde ante reforma en la fachada
Buenas tardes
Soy propietaria de un piso en Madrid que actualmente esta alquilado. La inquilina refiere humedades en dos habitaciones que tras peritajes por parte del seguro de la comunidad y de la propia vivienda refieren a la fachada del inmueble. Presentamos presupuestos a la Comunidad de propietarios y estos se niegan a hacer las reparaciones pertinentes por lo que no solo tengo mi vivienda afectada sino que ademas voy a perder a la inquilina. ¿Cuales son las cuotas que debemos pagar en este caso para denunciar a la comunidad? Es necesaria la figura del procurador? Hay alguna proceder que sea más ágil que la denuncia?
Muchas gracias y un saludo
Comunidad no responde ante reforma en la fachada
Buenas tardes,
En primer lugar agradecerle la confianza depositada en nuestro despacho y comentar nuestro artículo.
De conformidad con sus comentarios, y los informes periciales, todo parece indicar que es la comunidad la responsable de las humedades. Por ello, y si la comunidad no se aviene a llegar a un acuerdo, únicamente le queda la opción de interponer una demanda judicial para solicitar la indemnización por los daños causados y que la comunidad repare la causa origen de las filtraciones. Dependiendo de la cuantía de los daños que esté reclamando será necesario que un procurador y una abogado le representen en el procedimiento.
Por todo ello, no dude en contactar con nuestro despacho para cualquier duda o aclaración .
Atentamente,
Vecino con hipoteca inversa no paga gastos. Debe pagar el banco?
En una comunidad de propietarios de Cataluña hay un vecino con 5 años sin pagar gastos de comunidad.
Hace 3 años formalizó una hipoteca inversa (con ingresos mucho más que suficientes para pagar los gastos).
Cuál es la responsabilidad del banco? Se le puede exigir algo? Quizás que pague los gastos y lo descuente a su cliente?
Gracias
Vecino con hipoteca inversa no paga gastos. Debe pagar el banco?
Buenas tardes,
En primer lugar agradecerle la confianza depositada en nuestro despacho y efectuar un comentario de nuestro artículo.
En relación a su consulta, y a pesar de que se haya constituido una hipoteca inversa, el propietario en ningún caso pierde la propiedad de la vivienda, por lo que sigue siendo el responsable del pago de las cuotas comunitarias. En este caso ninguna responsabilidad se le puede exigir al banco, ya que únicamente es titular de una hipoteca, pero no propietario de la vivienda. Por ello, para reclamar las cuotas comunitarias, deberíamos interponer demanda directamente contra el propietario.
Atentamente,
INTERESES LEGALES QUE SE PUEDEN APLICAR POR MOROSIDAD DE CUOTAS
El banco se ha quedado con la titularidad de un piso en marzo del 2014 , Desde entonces no ha pagado ninguna cuota de comunidad . Que interes es legal cobrar por tiempo transcurrido , en caso de que abone en forma extrajudicial-
Muchas gracias por vuestra respuesta
Venta vivienda Entidad Bancaria y pago comunidad propietarios
Buenas tardes :
Se ha vendido un piso embargado por una entidad bancaria en mi bloque, y en la reunión de comunidad el administrador ha comentado que 1.100 euros se han abonado de gastos de comunidad , de gastos de comunidad pendientes. Le comentamos que el banco , como propietario último, tenía que haberse hecho cargo de todos los gastos pendientes, pero el adminnistrador nos ha comentado que hace tres años cambio la ley, y que desde entonces los pisos embargados por entidades bancarias, los gastos de comunidad se reparten. Yo entiendo que el propietario que compra , o que es el nuevo titular asume las deudas sean cuales sean. Tengo muchas dudas y me gustaría si me lo podrían aclarar.
Gracias.
Gracias por su respuesta
La comunidad autónoma es cantabria.
Gracias de nuevo,
José Espinosa
Venta vivienda Entidad Bancaria y pago comunidad propietarios
Entiendo que la entidad bancaria debería haberse hecho cargo de la deuda del año anterior y del año en curso desde el momento en que se adjudicó la vivienda. Por lo tanto, sí que se pueden reclamar en los términos que le he indicado. Por otro lado, y para determinar exactamente lo que se puede reclamar, necesitaría saber si la vivienda está en Cataluña i fuera de ella.
Deuda comunidad de propietarios
Buenas noches , hace seis años por no poder pagar el piso que tenía en Alicante se lo quedo el banco,me divorcie y me quede a cargo de mis dos hijos,hace unos días me embargaron la cuenta quitándome todo el dinero que había por una deuda a la comunidad. Me tengo que hacer cargo de esa deuda? El piso fue vendido por el banco se tiene que hacer cargó el banco por la deuda? O el nuevo propietario? Y sí me toca pagar la deuda no tendría que ser por partes iguales por mi y por mi ex marido ? Me dicen que para vender una propiedad tiene que estar libre de cargas, es cierto? Gracias por el trabajo y ayuda que dais atraves de esta página . Un saludo desde Alicante
Deuda comunidad de propietarios
A tenor de su consulta entiendo que a pesar de que la vivienda se la hubiera quedado el banco, la deuda con la comunidad era anterior y en su caso la comunidad le interpuso demanda en reclamación de cuotas comunitarias.
Por ello, el procedimiento judicial contra vd. siguió adelante y por ello ahora le están embargando. Es cierto que el banco debería hacerse cargo de la deuda del año anterior, sin embargo con la información que me facilita no puedo pronunciarme, ya que desconozco los periodos en que la comunidad le está reclamando.
Para emitir una opinión necesitaría tener acceso a la documentación judicial.
Por otro lado la responsabilidad en el pago de la deuda es solidaria entre los propietarios, por lo que si uno no paga se le puede reclamar el 100% al otro sin perjuicio que luego pueda reclamar el 50 % pagado a su marido.
Impago del constructor de los gastos comunitarios
Nuestro caso es de un edificio construido hace 5 años, de 7 viviendas, 5 plazas de garaje y un local. Lo habitamos tres vecinos lo que supone dos viviendas, un local y una plaza. El local no paga por estar exento por estatutos. El resto es propiedad del constructor que no logró venderlos con la crisis, no rebaja el precio de venta para facilitar la misma, no los alquila, y no paga los gastos de la comunidad desde hace cuatro años. Los dos vecinos que pagamos, sólo podemos con los gastos de la luz y las comisiones bancarias de la cuenta por la que se abona la luz y los impuestos. Del monitorio con abogados que se le interpuso, se logró una sentencia de ejecución sobre una de sus viviendas cuyo derecho se inscribió en el Registro de la Propiedad. No instamos la subasta por temor a que quede desierta y debamos soportar los gastos que podrían ser superiores a la deuda reclamada (unos cuatro mil euros). Además los pisos de su propiedad están hipotecados a favor del SAREB pero, a pesar de no contar con bienes declarados, paga la hipoteca pues las propiedades en la comunidad figuran inscritas a nombre de la constructora. Ante la falta de recursos, se le reclaman por vía de juicio monitorio por cantidades inferiores a 2.000,00€ cada vez, para evitar el pago inasumibles de abogados y procuradores. Nunca contesta a las demandas. Además la empresa mantenedora del ascensor nos ha denunciado con monitorio por impago. No podemos prescindir del ascensor por tener una vecina embarazada. El resto de proveedores, de los que se ha prescindido, ha decidido esperar. ¿Es mejor abandonar los procedimientos monitorios continuados y quedarnos sólo con la garantía de responsabilidad de cada vivienda por los 3 años y el corriente o seguir ganando monitorios e inscribiéndolos? ¿Podríamos negociar con la casa mantenedora del ascensor la transmisión de nuestro derecho de ejecución sobre el piso compensando cantidades?
Gracias de antemano y un saludo cordial.
Impago del constructor de los gastos comunitarios
A raíz de su consulta entiendo que por ahora el procedimiento que están siguiendo es el correcto.
Para garantizar el cobro en un futuro, la mejor solución es inscribir la deuda en el registro de la propiedad, ya que cuando se produzca la venta de la vivienda, la carga se deberá asumir y abonar a la propiedad.
Por otro lado, en relación a la deuda que mantienen con el instalador del ascensor, dudo que acepte la transmisión del derecho de ejecución, por lo que está en su derecho a reclamar la factura a la comunidad y no a un comunero que no abona la cuota mensual.