Las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación, adquiere la condición de copropietario y asume las mismas obligaciones que cualquier otro. Con ello, los bancos se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de muchas comunidades.
La mayoría de las comunidades de propietarios están formadas por particulares. Sin embargo, también existen muchas constructoras, promotoras y entidades bancarias que son también propietarias.
Dada la delicada situación económica actual, en los últimos tiempos el incremento de la morosidad entre los copropietarios ha ido en aumento. Según las estimaciones efectuadas por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, la deuda total del año pasado asciende a 1.606 millones de Euros.
Qué duda cabe que para la comunidad de propietarios es un grave perjuicio tener unos o varios vecinos que no afrontan el pago de las cuotas comunitarias. Dicho impago, puede generar que la propia comunidad no pueda cumplir las actuaciones presupuestadas, causando agravios evidentes con los vecinos que sí que cumplen con sus obligaciones frente a la comunidad
Para el supuesto de impago de un copropietario, la Comunidad puede iniciar un procedimiento judicial en reclamación de la deuda contraída con la comunidad. La Sentencia que ponga fin al procedimiento judicial, es más que probable que dé la razón a la comunidad y obligue al comunero al pago de las cuotas.
Sin embargo, para el supuesto que el deudor de la comunidad sea un propietario particular que se encuentre en una situación económica delicada, el cobro de la deuda se antoja difícil, teniendo en cuenta que estamos ante un vecino con escasos o nulos ingresos y es probable que el banco también haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y el importe de la hipoteca sea superior al valor de tasación del inmueble.
Nótese que por el hecho de que un propietario deje de pagar la hipoteca que tenía contratada con la entidad bancaria, también es más que probable que tampoco pueda pagar los gastos de la comunidad.
Con todo ello queremos poner de manifiesto que para el supuesto de iniciar acciones judiciales contra un vecino que también adeuda la hipoteca, la viabilidad del ejecutar la Sentencia de condena dineraria y recobrar alguna cantidad es más que difícil.
Dada la difícil coyuntura económica actual, las entidades financieras se están adjudicando muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación adquiere la condición de copropietario y asume los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario. Esto es, el banco se convierte en nuestro nuevo vecino.
Dicho esto, nos estamos encontrando ante un hecho cuanto menos sorprendente: Las entidades bancarias se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de las comunidades de propietarios.
La actitud de la mayoría de las entidades bancarias que adquieren una vivienda por ejecución hipotecaria es cuanto menos reprobable y está causando un gran perjuicio a las comunidades de propietarios, que ven como tienen un nuevo vecino, que no se implica en absoluto en el día a día de la comunidad y que encima no abona las cuotas comunitarias.
La primera dificultad que tiene la comunidad de propietarios o el administrador de la finca para reclamar las cuotas comunitarias al banco radica en encontrar a un interlocutor válido. Ya sea por la propia falta de organización de las propias entidades y de sus departamentos de gestión de patrimonios, o ya sea por su falta de interés en regularizar la situación. Es muy poco probable poder contactar con algún representante del banco asuma el papel de “propietario” y cumpla con sus responsabilidades, entre ellas, abonar las cuotas comunitarias.
Intentada la reclamación extrajudicial a la entidad financiera, el único camino que tiene la comunidad de propietarios para cobrar su deuda, es iniciar una acción judicial. Para poder interponer una demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas contra cualquier vecino, necesitaremos el Acuerdo de la junta de propietarios para iniciar la acción judicial recogido en el Libro de Actas de la Comunidad, el certificado de deuda emitido por el administrador/secretario y fi犀利士
rmado por el presidente, y un requerimiento fehaciente previo al comunero deudor.
Una vez reunida toda la documentación, podremos interponer la correspondiente demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas comunitarias impagadas. Anteriormente habíamos comentado que la viabilidad de la demanda frente a un particular era más bien escasa por falta de ingresos del mismo, sin embargo reclamar judicialmente contra la entidad financiera se presume viable.
Si el inmueble es de la entidad financiera, obviamente no estará hipotecado. Por lo que si en el procedimiento judicial obtuviéramos una Sentencia favorable, podríamos embargar la finca y solicitar la ejecución del inmueble, sin embargo consideramos que hay soluciones más adecuadas y menos costosas.
En este sentido existe la creencia que únicamente se podría embargar al banco el inmueble, pero ello no es cierto. La ley nos faculta expresamente que una vez tengamos una sentencia favorable, y si el condenado no cumple voluntariamente con el pago, podemos embargar dinero, depósitos, cuentas corrientes y bienes muebles e inmuebles.
Por ello, debemos presumir que la solvencia de la entidad financiera es contrastada. Qué duda cabe que las entidades financieras tienen depósitos y cuentas corrientes para responder de sus deudas frente al resto de la comunidad. A modo de ejemplo podríamos solicitar el embargo de los depósitos que tienen la Entidad en el Banco de España hasta el efectivo cobro de la deuda.
Ahora bien, es evidente que los bancos son conscientes de lo fácil que puede resultar embargar sus bienes en caso de impago, por lo que rara vez, ante una sentencia firme que les condena al pago de las cuotas comunitarias se niegan a pagar.
A la vista de lo comentado anteriormente, las comunidades de propietarios que tienen como vecinos a las entidades financieras pueden verse afectadas por la actitud injustificada e inexplicable del banco en no pagar los cuotas o no implicarse en la gestión de la comunidad, sin embargo, la solvencia del Banco es contrastada, por lo que a efectos económicos, cobrarle a una entidad financiera es más viable que a un particular.
Dicho esto, entendemos que la actitud de las entidades financieras frente a sus convecinos es más que reprochable y no atiende a lógica alguna. Esto es, el banco se adjudica en subasta un inmueble por un precio muy inferior al de mercado, se convierte en el nuevo propietario y no asume ni las cuotas comunitarias generadas por el anterior propietario ni las que se van generando desde el momento de la adquisición.
La Ley establece que en el momento en que se produce la transmisión, se debe aportar el certificado de pago de las cuotas comunitarias, siendo el comprador el que libremente asume la deuda para el supuesto de que el antiguo propietario no esté al día de pagos con la comunidad.
Como principal novedad en materia de reclamación de cuotas comunitarias, en fecha 28 de Junio se publicó la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el Art. 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal ya que anteriormente únicamente se podía reclamar el año en curso y el anterior, y sin embargo ahora se amplía el plazo de reclamación a los tres años más el ejercicio en curso. Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán como el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no el del año anterior como ocurría hasta ahora.
La principal problemática radica en que las entidades bancarias, entendemos que de forma intencionada, obvian que al adjudicarse una vivienda, también asumen el pago de las cuotas comunitarias pendientes como máximo en los tres ejercicios anteriores y el actual. Dicha actitud obliga a la comunidad de propietarios a iniciar las acciones judiciales correspondientes para cobrar su deuda frente a la entidad bancaria, y tener que asumir unos gastos judiciales a cargo del presupuesto comunitario.
Por último, cabe indicar que ante la difícil situación económica actual en que la gran mayoría de familias tienen evidentes dificultades para abonar la hipoteca y las cuotas comunitarias, no es de recibo que las entidades bancarias se desentiendan de sus obligaciones con la comunidad de propietarios.
La actitud de las entidades financieras está causando un gran malestar social, máxime teniendo en cuenta que en la actualidad las ejecuciones hipotecarias y los desahucios de familias están alcanzando cifras alarmantes.
107 Comments on “Deudas de la comunidad: cuando el moroso es un banco”
La ley
Hola,
Estoy por comprar un piso que pertenece a un banco, y se que tiene deuda de muchos años de comunidad. Que ley es la que obliga al banco a vendermela si deudas de comunidad? para que me presenten un certificado de que se ha pagado y esta al dia.
Gracias,
Ley de Propiedad Horizontal o Código Civil de Cataluña
Me gustaría saber si para una Comunidad de propietarios ubicada en Cataluña, sería de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 27 de Junio de 2013, donde se establece que el nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y los tres años anteriores, o el Código Civil Catalán donde se establece que el nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y el año natural anterior.
Gracias!
Ley de Propiedad Horizontal o Código Civil de Cataluña
Buenos días:
Si la comunidad de propietarios está ubicada en Cataluña, resulta de aplicación el Art. 553-5 del Código Civil de Catalunya, que establece que el nuevo propietario deberá responder por las cuotas pendientes del año anterior y del actual en curso.
Quedamos a su entera disposición.
Saludos cordiales,
Ley especial prima frente a
Ley especial prima frente a ley general, aunque sea autonómica.
comunidad de vecinos
Tengo un vecino con deuda en la comunidad y la empfesa ke lo gestiona nos ha cargado al resto de vecinos co una derrama por esa deuda. Eso es legal???
comunidad de vecinos
Buenos días: Efectivamente es la consecuencia de los impagos de un copropietario de la comunidad. Primero debe abonarse el pago por el resto de copropietarios y seguidamente (y tras cumplir con los requisitos legales) se puede repetir (reclamar) dicha deuda frente al copropietario moroso.
Quedamos a su entera disposición para proceder con la reclamación de la deuda impagada (info@sanahuja-miranda.com)
Saludos cordiales,
Banco Moroso
Hola,
En nuestra comunidad tenemos un piso embargado desde hace unos 5 años y el banco no pagó hasta el último trimestre del año pasado ninguna cuota. Mi pregunta es, cuál es la mejor forma de reclamar las cuotas atrasadas? Hay alguna forma de hacerlo sin que suponga más «derramas» a la comunidad? Algo tipo de «instancia» que se pueda enviar a alguien del banco antes de llevarlo por vía judicial?
Muchas Gracias,
Saludos,
Vecino
Banco Moroso
Buenas tardes: En breve publicaremos un artículo explicando el proceder en este tipo de supuestos. Debe efectuarse una junta de la comunidad (extraordinaria u ordinaria) en la que dentro del orden del día quede claro que se debe acordar un acuerdo de junta a reclamar al moroso el importe de lo adeudado, posteriormente el Secretario expide el acta que debe publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad, reclamar extrajudicialmente y si, persiste el impago, presentación de demanda en el Juzgado.
Espero que sea de utilidad, quedamos a su entera disposición info@sanahuja-miranda.com
Saludos cordiales,
Duda año de adjudicación vivienda
Hola,
Si queremos reclamar una deuda a una entidad que adquirió la vivienda con anterioridad a la modificación de la ley (concretamente en 2011), deberíamos reclamar 1 año o 3 años?
Gracias,
Caso especial muy usual hoy
Buenas,
He adquirido un piso en un edificio en el que solo somos 3 viviendas habitadas de las 24 totales. El edificio sigue siento del constructor, el prestamo pertenecia a una entidad bancaria X y en estos momentos esta en manos del Shareb (Banco Malo). Estamos intentando constituir la comunidad, pero nos es imposible determinar a quien reclamar las cuotas de comunidad:
– El constructor se encuentra pendiente de embargo.
– El banco X, no se quiere ejecutar el embargo al constructor aun (no se que motivos internos en sus balances podra tener)
– El Shareb (Banco Malo) es practicamente inaccesible para el ciudadano de a pie.
¿Como procedemos?¿A quien podriamos reclamar?¿Que esperanzas hay de recuperar una supuesta inversion inicial necesaria para poner en marcha los servicios comunitarios y cubrir esos gastos?
Muchas gracias.
Un saludo
Caso especial muy usual hoy
En primer lugar agradecerle el comentario efectuado a través de nuestra página web.
De conformidad con su consulta, en primer lugar se deberán constituir como comunidad, para poder redactar los Estatutos y en su caso efectuar las cuotas de participación de cada comunero. Una vez constituida la comunidad, se deben establecer la aportación a los gastos de la comunidad. En este caso, por lo que ud. indica, el promotor sigue siendo el propietario, por lo que por el momento todas las reclamaciones se deben dirigir contra el. Hasta que el banco no ejecute el embargo, no pasará a adjudicarse la vivienda, por lo que por el momento la acción de reclamación no se puede dirigir frente a él.
Quedamos a su entera disposición.
Saludos cordiales,
cargos comunidad
Mi caso es una permuta no cumplida,, la mala gestión d mi abogado ha hecho q m encuentre sin pisos y con 6 plazas d garaje por ejecución hipotecaria. Ahora m reclaman ka comunidad d estas desde 2010 ( adjudicadas enero 2013) debo de pagarlas. Se puede hacer algo contra mi letrado q se hizo acuerdo verbal y no lo ratificó con documento firmado (la constructora es insolvente)
Presidente comunidad desaparece con dinero
Hola. Hace poco me entere de que al ex presidente (el que cobraba las cuotas) de mi comunidad el banco le había embargado el piso con lo cual se explica que hacia dos o tres meses no se le veía el pelo. Nuestro dinero ha volado con el. Solo somos 8 pisos en la comunidad y de condición extremadamente humilde. ¿Existe alguna forma de denunciar estos hechos que no implique desembolso económico por parte de la comunidad? ¿Si se recurre a un abogado se le podría pagar cuando el presunto ladrón devolviera el dinero? Muchas gracias.
Cobro cuotas comunidad a banco moroso y a piso con tres propieta
Buenos días
Ante todo gracias por las respuestas tan claras que presta.
En nuestra comunidad hay un banco que no paga la Comunidad. Hemos acordado en Junta extraordinaria el mandar burofax pero, cómo es un Banco, a donde debe mandarse ese fax??
Por otra parte hay otro piso que pertenece a tres personas, dos de ellas pagan la comunidad y el tercero no, se debe mandar el burofax a nombre del tercer propietario de esa vivienda que no paga?
Muchas gracias por su labor
Cobro cuotas comunidad a banco moroso y a piso con tres propieta
En relación a su consulta sobre a dónde debe dirigirse el burofax de reclamación al banco, le aconsejo que lo remita al domicilio social de la Entidad bancaria, y ellos ya serán los encargados de dirigirlo al departamento correspondiente.
Por otro lado, le debo indicar que todos los copropietarios de una vivienda son responsables solidarios del pago de las cuotas comunitarias, por lo tanto a pesar de que dos paguen la cuota y el tercero no, puede reclamar la deuda a los tres a la vez. Nuestro consejo es remitirle el burofax a los tres propietarios, y en su caso también iniciar acciones judiciales frente a los tres.
Para cualquier duda o aclaración no dude en contactar con nosotros.
EXONERACION DE LA DEUDA DE LA COMUNIDAD
Hay un propietario que tiene una deuda con la comunidad. Hace poco su piso fue embargado por el banco, la deuda que le podemos reclamar al banco¿ es la del año de adquisición y los cuatro anteriores?Leyendo la LPH en el artículo nueve nos dice que para la transmisión hay que estar al corriente de pagos y llevar certificación sobre el estado de deuda, sin la cual no podrá otorgarse documento público, salvo que fuese expresamente exonerado el adquiriente.Esto que significa ¿qué el banco no se hace cargo de la deuda pendiente?¿Hay algún caso en el que pueda pasar esto?
EXONERACIÓN DE LA DEUDA DE LA COMUNIDAD
En relación a su consulta en primer lugar nos debería precisar si el inmueble se encuentra en Cataluña o bien en el resto del territorio español.
El matiz es importante ya que en Cataluña únicamente se puede reclamar el año en curso y el anterior (Art. 553-5 Codigo Civil de Cataluña), y en el resto de España se puede reclamar el año en curso y los tres anteriores (Art. 9 LPH).
Por otro lado, según me indica, el Banco se ha adjudicado la vivienda por un proceso de ejecución hipotecaria, por lo que técnicamente no se ha producido una compraventa, por ello no es necesario el requisito de estar al día de los pagos de las cuotas comunitarias. Sin embargo, es evidente que pueden reclamar la deuda pendiente al Banco, siempre teniendo en cuenta los plazo temporales indicados anteriormente.
Quedo a su entera disposición.