Comprar una vivienda cada vez resulta más complicado. No obstante, en la actualidad una de las pocas formas de adquirir una es mediante las Comunidades de Bienes.
La fórmula de la Comunidad de Bienes presenta unas importantes ventajas en estos tiempos de crisis; la más importante, es la mayor facilidad en la obtención de la financiación por parte de los adquirentes de las viviendas.
Los principales intervenientes en este tipo de procesos son: la Gestora, el adquirente así como la Entidad Bancaria que otorga la financiación.
Las funciones más características de cada una de las partes que intervienen en la compra de viviendas mediante Comunidades de Bienes son las siguientes:
La Gestora:
La misión principal de la denominada Gestora es que la Comunidad de Bienes llegue a buen fin debiendo atender las necesidades de todas las partes involucradas en la Comunidad; principalmente a los Comuneros así como a los requisitos que la Entidad Bancaria que financia la obra vaya requiriendo.
Habitualmente, y con la salvedad que sea atendido junto con la Dirección Facultativa de la obra a construir, es la Gestora la que se encarga de velar por el buen funcionamiento con las Entidades Públicas, solicitudes de permisos varios y, en definitiva la resolución de cualquier conflicto burocrático que las Entidades Públicas presentes en el lugar de la construcción de la obra puedan reclamar.
Además de las anteriores funciones, la Gestora tiene –en buena medida- su razón de ser en la comercialización de las entidades que se construirán mediante la Comunidad de Bienes, hecho diferencial entre las empresas que se dedican al sector.
Dentro de este apartado se encuentra el de gestionar los contratos de reserva, gestión negocial, información a los futuros comuneros tanto del significado y alcance de una Comunidad de Bienes, las oportunidades de subrogación y condiciones de la Hipoteca “individualizada” una vez liquidada la Comunidad, etc.
Como consecuencia de lo anterior debe señalarse el grado de especialización que vienen teniendo las empresas que en la actualidad hacen las funciones de la Gestora en una compra venta mediante Comunidad de Bienes; no sólo son las que constituyen la Comunidad de Bienes previamente a la incorporación de los comuneros (este aspecto depende del caso concreto), sino que solventan toda incidencia con los Entes Públicos y disponen de técnicos que velan por el buen fin de la obra; asimismo atienden a toda necesidad que pueda requerir el comunero en todo momento, antes de adherirse a la Comunidad así como las que pueda necesitar con posterioridad y hasta la liquidación de la Comunidad y constitución de la Propiedad Horizontal.
Debido a lo anterior las Gestoras suelen administrar el suelo de las Entidades Bancarias por lo que se encuentra con mayores facilidades de los Bancos para financiar más fácilmente la Promoción, hecho que deriva en un beneficio directo para los Comuneros.
Esta función de obtención de la financiación necesaria para la construcción de la obra, es fundamental para el actual auge de las Comunidades de Bienes pues resultan más atractivas y beneficiosas en términos económicos a los adquirentes y posteriormente Comuneros.
Por último las Gestoras junto a las Juntas de Comuneros deben realizar, con la expresa vigilancia de la Entidad Bancaria, los pagos necesarios de la Obra para su buen transcurso; dicho pagos, como veremos, se hacen según Certificaciones de Obra; todas visadas y reguladas por la Dirección Facultativa de la Obra así como por el Técnico designado por la Entidad Bancaria que financia la misma (habitualmente es el conocido Project Manager).
El Comunero
El Comunero es el principal partícipe e interesado en la Comunidad de Bienes. Es el elemento vital de la Comunidad y quien da sentido a todas estas operaciones; además de ser interesado por el funcionamiento de la Comunidad es el beneficiado por la misma siendo en todo momento partícipe activo en la misma Comunidad.
Previamente a adquirir su condición de Comunero, el adquirente ha sido informado del alcance y demás características de la Comunidad de Bienes así como firmado un documento de reserva sobre la vivienda que le corresponde de la Obra.
Dicho documento de reserva suele estar cercano al 20-30% del importe total de la compra y dicha cantidad se deduce de la que deberá satisfacer a la finalización de la misma.
Realizadas las reservas y transcurrido el tiempo oportuno, los comuneros se adhieren a la Comunidad de Bienes ya creada o bien constituyen junto al resto de Comuneros la Comunidad de Bienes cuyo objeto es la construcción del Edificio dentro del que se encuentran sus viviendas.
El Comunero responde por el tanto por cien que por coeficiente le corresponda respecto a toda la obra.
Asimismo los Comuneros en el mismo acto público de adhesión/creación de la Comunidad, firman en su condición de Comunidad de Bienes la correspondiente escritura pública de la Hipoteca que financiará la Obra.
A su vez, y en el mismo acto, se constituye la Junta de Comuneros o Administración de Comuneros que vela por el correcto funcionamiento de la misma, control de la obra, realización de pagos con las condiciones antes indicadas, etc.
Durante el plazo de ejecución de la Obra, los Comuneros suelen abonar únicamente los intereses pactados con la Entidad Bancaria, empezándose a abonar el principal (e intereses correspondientes) a amortizar de la Hipoteca, una vez se acaba la obra, se encuentra liquidada la Comunidad de Bienes y contituida la Propiedad Horizontal; momento en el que cada comunero se subroga a la hipoteca o liquida la misma según su coeficiente de participación en la comunidad.
Los derechos de los Comuneros quedan salvaguardos básicamente por lo siguiente:
- Porque la regulación de los Estatutos de la Comunidad debe limitar su responsabilidad al tanto por cien que le corresponda por coeficiente según su participación en la Comunidad, según señalado anteriormente.
- Porque controlan los pagos que realiza la Gestora a través de la Junta de Comuneros que vela por el buen fin de la Comunidad de Bienes.
- Porque, además dichos pagos, deben ser visados, aceptados y autorizados por el Técnico que designe el Banco que ha concedido el Préstamo para la construcción a través de las Certificaciones de Obra.
La Entidad Bancaria
La Entidad Bancaria no forma parte de la Comunidad de Bienes si bien tiene un importante papel en la vida de dicha Comunidad. Por ello, la menciono de forma independiente.
Uno de los efectos directos de la actual crisis financiera es la gran dificultad en la obtención de financiación externa; cuando se consigue en los supuestos de las Comunidades de Bienes, no sólo los Comuneros y la Gestora tienen su máximo interés en que la operación sea un éxito sino que también lo tiene el Banco que ha financiado la Obra.
Para asegurarse de que dicho préstamo hipotecario será debidamente garantizado, la Entidad Bancaria, además de haber realizado los exhaustivos estudios de riesgos, valoración de la obra, etc, designa al llamado Project o Monitor Manager.
Dicha figura no es más que un técnico, suele ser un Arquitecto, que se encarga de controlar el estado de la obra y va realizando, junto a la Dirección Facultativa, diferentes Certificaciones de Obra en virtud de las cuales se van autorizando los pagos a los diferentes intervinientes de la Obra.
Es decir, el Comunero no sólo ve salvaguardada su inversión por el control realizado por la Junta de Comuneros y de la Gestora sino que el propio Project Manager designado por la Entidad Financidora de la Obra se encarga de certificar la Obra y autorizar los pagos, hecho que da una gran tranquilidad a los Comuneros.
En definitiva y concluyendo, la actual situación financiera como paradoja nos ha llevado a volver a construir mediante Comunidades de Bienes con una seguridad más que importante para todas las partes, hecho por el que con el debido estudio recomendamos dicha opción. Para cualquier consulta adicional contacte con nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario.
8 Comments on “Compraventa de inmubles en Comunidades de Bienes”
Duda Comunidad de Bienes
Al leer el instructivo post me surge una duda,
El comunero esta obligado a contratar la hipoteca individual con la entidad bancaria al finalizar la obra?? O es libre para irse a otra entidad bancaria a solicitar el prestamo? Hay alguna penalización en el caso de cambio de entidad??
Muchas gracias
Duda Comunidad de Bienes
Buenos días,
Gracias por su comentario. El comunero no está obligado a continuar con dicha entidad bancaria que concede la hipoteca del solar titularidad de la CB si bien, a la práctica, suele mantenerse con dicha entidad bancaria por una cuestión de practicidad, facilidad y, habitualmente, mejores condiciones que con otras entidades.
Quedo a su entera disposición.
Saludos cordiales,
Duda
Buenos días, en referencia al asunto me surgen varias cuestiones.
1) En caso de cualquier imprevisto que surja en la obra (accidente, inspección, paralización de la obra, problemas con proveedores…) ¿en qué y cómo afectaría a cada uno de los comuneros?
2) En caso de cualquier imprevisto, ¿el precio inicial de la vivienda podría verse modificado?
3) ¿ La entidad gestora tiene alguna responsabilidad sobre sus actuaciones o todo recae sobre los comuneros?
Muchas gracias por su ayuda.
Duda
Buenas tardes,
En relación a sus consultas indicarles que en caso de imprevistos los plazos deben cumplirse a no ser que estemos ante hechos excepcionales (Art. 1105Cc), atendiendo siempre a los usos y sentido común.
En cuanto al precio de la obra siempre es precio cerrado llaves en mano o así debe ser y debe quedar convenido en el contrato oportuno.
En relación a la gestora tiene responsabilidad sobre sus actuaciones tal y como se debe convenir en el contrato de servicios de gestión si bien las funciones principales de pagos a proveedores simpre suelen ir visadas por pago mancomunado por la representante de los Comuneros y por el representante de la Entidad Bnacaria lo que hace más que complicado que exista problema al respecto.
Quedo a su entera disposición.
Saludos cordiales,
Duda sobre rsponsabilidad ilimitada de los comuneros
Hola, estamos estudiando formar parte de una comunidad de vienes para la construccionde 4 viviendas. Parece muy atractivo, sobre todo por el precio. Cuando empiezas a investigar sobre el tema, en muchos sitios alertan del peligro de la responsabilidad ilimitada de cada miembro de la comunidad con el propio patrimonio.
Entiendo que esto podria ser porque uno de la comunidad no afronte sus pagos, pero que otras circunstancias pueden suponer que se tenga que pagar más los miembros de la comunidad? Por ejemplo si por desgracia hay un accidente en la obra, sería la comunidad responsale de la indemnización, o la constructora?? La verdad que me ilusiona mucho elproyecto, pero me da respeto poder perder tal cantidad de dinero o incluso más…
Duda sobre rsponsabilidad ilimitada de los comuneros
Buenos días,
En relación a la comunidad de bienes en sí y como cuestión jurídica efectivamente existe una responsabilidad mancomunada por todos los comuneros por las obligaciones que pueda tener la propia comunidad de bienes.
La cuestión está en que los comuneros pueden convenir la regulación de la propia comunidad de bienes al momento de su constitución así como en el contrato que debe firmarse entre los propios comuneros en los que se establece que cada uno de los comuneros responde en exclusiva según su coeficiente de participación, lo que, a la postre limita a su participación su responsabilidad.
En cuanto a los posibles impagos de otros comuneros, también debe regularse en el contrato entre comuneros; lo habitual es que con algunas penalidades/características sea la Gestora quien se haga cargo de dichos posibles impagos con derecho de repetición frente al comunero moroso, siempre con la idea de que la edificación y la comunidad lleguen a su fin de acabar en tiempo y forma el proyecto acordado.
Si le parece me contacta y le informo de su caso concreto, tanto en el conocimiento de lo que es y deja de ser una Comunidad de Bienes como en el asesoramiento de la forma jurídica y contratos que tenga a su disposición para esta operación.
Saludos cordiales,
Subrogacion a la hipoteca de la Comunidad de bienes
Buenas tardes. Mi duda es la siguiente, en caso de que la Comunidad asuma una hipoteca conjunta por el.importa global de la obra , estableciendose el tanto por cien que corresponde de esa hipoteca a cada comunero. Que sucederia si llegado el momento de fin de obra y con ello la subrogacion de todos los comuneros en su parte correspondiente cada uno si alguno no pudiera subrogarse? Me refiero a que usualmente el banco valora la situacion economica de cada comunero antes de la subrogacion que sucederia si el banco no quisiera la subrogacion de uno de los comuneros? El resto deberian hacerse cargo del pago?. Un saludo y gracias x anticipado
Duda Comunidad de Bienes
Hemos constituido una CB para la construccion d6 8 viviendas y hemos contratado los servicios de un Gestoría que se va a encargar de gestionar el proyecto y la construccion de los mismos, con el que hemos acordado un precio llave en mano. Entiendo que las CBs tienen además un beneficio fiscal al poderse deducir totalmente el IVA soportado de los materiales y de la construcción de la obra. Al final, cuando la obra finalice y cada uno de los comuneros se adjudique la vivienda que le corresponda, la CB deberá repercutirles un 10% de IVA. entiendo que esto tiene un docble ahorro. Por un lado se postpone el pago del IVA al final de la obra, y por otra solo se paga el 10% de los materiales y construcción de la obra. Pero mi pregunta es como se materializa, en la práctica, este ahorro. ¿Deben estar las facturas a nombre de la CB y así poder solicitar la devolución correspondiente del IVA repercutido? y, ¿debe emitirnos la gestoría facturas para poder tambien deducir el IVA correspondiente a su gestión? ¿debemos por lo tanto solicitar un CIF en Hacienda?
Muchas gracias