En la compra de viviendas o locales mediante Comunidad de Bienes hay una serie de Mecanismos para evitar riesgos en la compra.
Como es normal, una de las preocupaciones que se nos plantean en más ocasiones para la compra mediante Comunidades de Bienes es el riesgo de compra mediante este sistema y, muy concretamente, los mecanismos para evitar fugas de capitales y otros problemas que puedan rodear una compra de estas características.
En primer lugar y como Letrados asesores tanto de Gestoras líderes en el mercado y de muchos Comuneros debemos indicar y reseñar algunos aspectos que dan claridad a la compra de la futura vivienda mediante una Comunidad de Bienes.
Podemos resumir esa «tranquilidad» en tres aspectos:
- Obtención del Préstamo Hipotecario.
- Forma y modo de efectuarse los Pagos.
- Calidad y prestigio de la Gestora y de los demás Comuneros.
- Precio cerrado en la compra de la vivienda.
En relación a la tranquilidad de la compra hay que atender a lo siguiente:
a) Obtención de PRÉSTAMO HIPOTECARIO
La Comunidad de Bienes como tal suscribe un PRÉSTAMO HIPOTECARIO tanto para la compra del solar donde se edificará la futura construcción así como para financiar la obra en sí.
Como todos sabemos las Entidades Bancarias, a través de sus diferentes Departamentos de Riesgos, se cercioran con la mayor de las diligencias que una hipoteca aprobada y concedida sea devuelta en su integridad, ocurriendo en las Compras mediante Comunidades de Bienes que, previamente, a la concesión de la hipoteca que los diferentes Comuneros/as han sido “aprobados” por el banco; hecho que, por decirlo de algún modo, acreditan tanto la tranquilidad como la solvencia del resto de comuneros, y, por tanto, de la operación.
Por decirlo de algún modo, podemos atender en este apartado la «calidad» y solvencia del resto de comuneros pues, caso contrario, no pasarían el filtro de la entidad bancaria para preobtener el préstamo hipotecario (técnicamente, ser aprobados por ésta para el pago de la cuota proporcional que les corresponda según coeficiente).
b) Forma y modo en la realización de los PAGOS
LOS PAGOS A REALIZAR, son siempre controlados y suscritos por tres figuras fundamentales:
- El Director de la Obra: El Arquitecto de la obra Certifica el estado y porcentaje de la obra.
- El Monitor Manager: Es el Arquitecto/Ingeniero designado por la Entidad Bancaria para firmar y autorizar los pagos a los diferentes industriales según el estado de la obra (según el porcentaje de la obra en atención a la Certificación de ésta).
Esta figura es trascendental para la tranquilidad de todos los Comuneros, sin su firma no se puede abonar importe alguno de la cuenta corriente de la Comunidad de Bienes donde está suscrito el importe del préstamo hipotecario concedido por la propia Entidad Bancaria.
- Un comunero/a que forme parte de la Comunidad de Bienes: Dicho Comunero/a debe firmar también cada uno de los pagos según el estado en el que se encuentre la obra.
Nuevamente, figura que tranquiliza sobremanera todo posible riesgo puesto que es un propio miembro de la Comunidad de Bienes que vela, junto a las anteriores figuras, por la propia edificación y sus pagos.
La firma de cada una de las tres figuras antes descrita es imprescindible y requisito imperativo para el pago y abono de cada una de las diferentes facturas que se vayan originando por razón de la obra y edificación del futuro Edificio.
c) La compra se efectúa por PRECIO CERRADO: Es decir, el comunero tendrá que abonar el importe pactado por la compra del futuro inmueble (que normalmente incluye también trastero y plaza de parking) pero éste deberá ser íntegro y sin posibilidad de modificarse.
Es decir, las Comunidades de Bienes firman con la/s Constructoras que realizarán la obra del futuro edificio, Contratos que se llaman “llaves en mano” o similar, en el que además de garantizar la absoluta coincidencia entre el Proyecto de la obra y la edificación a realizar, señalan el importe íntegro como una cantidad cerrada y sin ser susceptible de modificaciones al alza; hecho que acredita mayro tranquilidad a los comnuneros también en este sentido.
En virtud a lo anterior, así como otras características o circunstancias que rodean a una operación de este tipo como la trayectoria o entidad de la Gestora, la preautorización/preconcesión por la Entidad Bancaria del préstamo hipotecario, la autorización (también por la ENTIDAD BANCARIA) de los Comuneros y de otras como la solvencia de la Constructora son aspectos a valorar para tomar una decisión como la compra de una vivienda en Comunidad de Bienes.
Como hemos expuesto y como letrados expertos en la materia, siempre y cuando se suscriban las operaciones con las garantías antes indicadas (algo muy extendido en la actualidad), sí que podemos asesorar con la tranquilidad expuesta una operación de compra de vivienda mediante Comunidad de Bienes; siendo, como siempre ocurre ante una operación importante de cualquier persona, necesario el correcto asesoramiento de abogados especialistas en derecho inmobiliario y estudio previo a ejecutar la operación.
