La defensa del adquirente de la vivienda en construcción de Promotora en concurso de acreedores (II): EL CONCURSO

Siguiendo con nuestro anterior artículo, vamos a exponer sucintamente los efectos que el concurso de acreedores tiene para con el adquirente de dicha vivienda en construcción de la Promotora concursada.

Como cuestión previa, hay que indicar que la realidad jurídica es diversa y va caso a caso, por lo que nos vamos a centrar en lo que se denomina como el «acreedor ordinario»; que es aquél cuyo crédito se reconoce por la Administración Concursal tras los créditos privilegiados (los de crédito con privilegio especial y los de privilegio general); es decir, los acreedores que en volumen son «mayoritarios», si se puede emplear dicha valoración.

En estos supuestos, el acreedor ordinario tiene de partida dos cuestiones fundamentales:

1. Personarse en el concurso y comunicar su crédito. Objetivo: Reconocimiento del crédito.
2. Valorar la interposición de demanda que resuelva su contrato frente a la concursada -mediante el denominado incidente concursal- y solicitar la entrega de las sumas abonadas a cuenta hasta ese momento, más intereses y costas.

La cuestión relativa a la personación en el concurso y la comunicación del crédito, es indiscutible e incluso, es posible, que sea la misma Administración concursal quien llegue incluso a inscribir en la lista de acreedores al propio afectado; en todo caso, el tráfico jurídico habitual es la personación y comunicación del crédito realizada expresamente por la parte afectada (ex. Art. 85 y ss. LC).

El siguiente aspecto a valorar dentro de este apartado es la calificación de hace la Administración Concursal en su informe de nuestro crédito. Puede ser ordinario o contingente.

Si el crédito se valora como «contingente» el acreedor se encontrará en la tesitura de decidir si demora su acción al posible cumplimiento del contrato que quede pendiente -siempre y cuando sea viable y acreditado- o bien interpone la demanda de incidente concursal solicitando la resolución del contrato y devolución de las sumas entregadas a cuenta según veremos seguidamente.

Si no queda más solución que interponer la demanda incidental se solicita la resolución del contrato, por incumplimiento de la Promotora en concurso de sus obligaciones; normalmente el incumplimiento lo es no sólo de los términos sino de la obligación principal de toda Promotora: la entrega del inmueble (STS de 19/12/2007; Pte. O’Callaghan Muñoz).

A través de dicho incidente concursal se valoran las cláusulas del contrato que han sido incumplidas por la demandada en concurso y se solicita su resolución con los efectos recogidos en el Código Civil (ex. Art. 1.124 Cc), lo que si a la postre acaba resultando con una Sentencia estimatoria por parte del Juez del Juzgado Mercantil que ventila el procedimiento concursal, tiene como efecto la resolución de dicho contrato, la obligación de pago de la suma de la condena -cantidad entregada a cuenta hasta ese momento-, intereses y costas procesales, siendo la suma de dichas condenas calificada como un «crédito contra masa» (Art. 84.2.6º LC) con los efectos positivos que ello tiene para el afectado.

Aquí sí que procede valorar lo que ocurre a diario en los Juzgados Mercantiles en los que concursadas y Administraciones Concursales se oponen a incidentes como el citado anteriormente; alegan como motivo de oposición a dicha resolución contractual lo que se denomina como «el interés al concurso».

En virtud a dicho principio, solicitan que aún y cuando sea claro y meridiano el incumplimiento de la concursada no procede resolverlo en «interés al concurso»; al principio «par conditio creditorum» que viene a ser en defensa de los intereses del resto de acreedores; es decir, una acción de cinismo mayúscula que se encuentra amparada en nuestra Ley Concursal (Art. 61.2. y .3 LC) si bien con unos límites bien distintos a los que refiere dicha Adiministración Concursal.

De conformidad con extensa doctrina al respecto, el «interés del concurso» se emplea en nuestra LC para los más diversos y contradictorios fines. En el apartado III de la Exposición de Motivos se dice que «no obstante, en interés del concurso Y CON GARANTÍAS PARA EL DERECHO DE LA CONTRAPARTE, se prevé tanto la posibilidad de una declaración judicial de resolución del contrato como la de enervarla en caso de que exista causa para una resolución por incumplimiento». Ya en el texto articulado, artículo 43.1 establece «En el ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre la masa activa, se atenderá a su conservación del modo más conveniente para los intereses del concurso». El segundo párrafo del artículo 61.2 LC permite que, «no obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la administración concursal, en caso de sustitución, o el concursado, en caso de intervención, podrán solicitar la resolución del contrato si lo estimaren conveniente al interés del concurso», es decir, justo lo contrario que el artículo 62.3 LC alegado por las concursadas y Administraciones Concursales.

Lo que sí ha dicho nuestra doctrina y nuestro Ordenamiento Jurídico, refiriéndose al Artículo 62.3 LC, es que ésta es una facultad judicial «EXCEPCIONAL Y EXTRAORDINARIA» (SAP Murcia 3 de marzo de 2006, AC 2006/490). Si nos encontrásemos en la tesitura de mantener la eficacia de un contrato pese al incumplimiento de una de las partes, podría entenderse que la norma persigue la eficacia de los contratos de tracto sucesivo, en los que pese al incumplimiento del deudor concursado, debe asegurarse el cumplimiento del contrato para que pueda mantenerse la actividad profesional o empresarial del mismo, amenazada por incumplimientos anteriores o posteriores (SAP Barcelona 13 de septiembre de 2006, AC 2008/104351, SAP Murcia 22 de octubre de 2007, AC 2008/261).

Expuesto lo anterior y de conformidad nuestro supuesto de hecho, semejante circunstancia no se puede apreciar en un contrato de tracto único como el de compraventa. El hecho que se haya aplazado el precio y la entrega de la vivienda, no desdibuja que las prestaciones se atienden en un solo instante, al intercambiar precio y cosa objeto del contrato. Por tanto, no se constata el interés pretendido por la adversa en concurso y debe accederse a la resolución instada por la parte.

En este sentido se posiciona, la reciente Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de A Coruña, de 11 de julio de 2011, Sección 4ª, Rollo 333/11, en los que puede observarse la determinación del «interés del concurso» para el caso que estamos analizando (FD Sexto); asimismo cabe citar la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Bilbao de 30 de diciembre de 2009 (D. Edmundo Rodríguez Achútegui).

Así las cosas y partiendo de todo lo anterior, tras todas las acciones anteriormente mencionadas el adquirente de la vivienda en construcción de Promotora en concurso puede resolver el contrato de compraventa de inmueble y obtener el crédito a su favor sobre las sumas entregadas a cuenta y su interés; así como obviamente, no realizar más pagos sobre dicha vivienda.

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