¿Cómo proceder cuando los inquilinos son morosos?
Cuando un propietario (arrendador) decide alquilar su vivienda a un tercero, el principal temor que tiene es saber si el arrendatario (inquilino) le abonará puntualmente la renta mensual, y en caso de impago, qué procedimiento se debe seguir para que el inquilino abandone la vivienda y cuánto tiempo tardará en recuperar la vivienda.
Antes de iniciar cualquier procedimiento judicial es aconsejable acudir a la vía extrajudicial para intentar una solución amistosa con el arrendatario. Por ello, sería preciso remitirle un burofax comunicándole el importe pendiente de la renta y advirtiéndole que si a la mayor brevedad no procede a la liquidación de la deuda, se iniciará la vía judicial.
Es probable que la vía extrajudicial resulte infructuosa y que no podamos obtener el recobro de las mensualidades pendientes. Por ello, no quedaría otra alternativa que acudir al auxilio judicial e interponer la correspondiente demanda.
Al iniciar la vía judicial debemos tener en cuenta que podemos interponer tres tipos de reclamaciones o de acciones. Por un lado, podemos interponer demanda reclamando únicamente el desahucio de la vivienda; por otro lado podemos solicitar las rentas pendientes sin solicitar el desahucio (reclamación de cantidad); y por último podemos acumular la solicitud de la demanda de desahucio con la reclamación de rentas.
Sin embargo, en nuestra opinión, ya que se ha tomado la decisión de interponer demanda, es aconsejable ejercer en la demanda la acción de desahucio y acumular la reclamación de rentas, ya que así en un solo proceso se pueden ventilar las dos cuestiones que afectan al propietario: que el inquilino abandone la vivienda y que se le condene a pagar las cantidades adeudadas.
Para preparar la demanda será preciso aportar en el Juzgado el contrato de arrendamiento y los recibidos impagados. Si se ha efectuado reclamación extrajudicial previa (burofax) también se deberá aportar junto con el acuse de recibo. En relación al burofax, hay que tener en cuenta que si desde el envío hasta la interposición de la demanda, han transcurrido más de 30 días, evitaremos que pueda enervar la acción. Es decir, la Ley prevé expresamente que el demandado (inquilino), una vez recibida la demanda, tiene 10 días para ponerse al día de los pagos de las rentas y evitar así el desahucio. Ahora bien, si con 30 días de antelación a la interposición de la demanda ha recibido un burofax de reclamación de las rentas, y no ha pagado el importe pendiente, no podrá enervar la acción. Por lo tanto, aunque se ponga al día del pago de las rentas al recibir la demanda, el procedimiento de desahucio podrá continuar, claro está, siempre que el propietario lo decida.
Una vez interpuesta la demanda junto con los documentos anteriormente descritos, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda. En dicho decreto se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague el actor, bien enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente), o bien se oponga a la demanda, alegando de forma sucinta las motivos por lo que entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.
En el propio decreto de admisión de la demanda se fijará la fecha de juicio para el supuesto de que el demandado se oponga a la demanda y también la fecha de lanzamiento para el supuesto de que no haya oposición o bien se dicte Sentencia que desestime las alegaciones efectuadas por el demandado y se le condene a abandonar la vivienda. Debemos aclarar que el lanzamiento es la fecha fijada por el Juzgado en que el demandado deberá abandonar la vivienda, y en su caso acudirá la comisión judicial, el procurador y si procede el cerrajero para tomar la plena posesión de la vivienda.
En todo caso, cabe destacar que el único motivo de oposición a la demanda de desahucio (con independencia de la reclamación de rentas) es acreditar el pago.
Por el contrario, si el demandado recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarara enervada la acción.
Para el supuesto de que el inquilino no se oponga o bien se dicte Sentencia que le condene a abandonar la vivienda por impago, se deberá practicar el lanzamiento del inquilino de conformidad con la fecha previamente fijada por el Juzgado.
Otra de las grandes preocupaciones del propietario es saber cuánto tiempo durará todo el procedimiento, ya que cada mes que pasa es un mes que no cobra y tiene al inquilino dentro de la vivienda y sin pagar ni renta, ni en su caso suministros. Cabe advertir que la última reforma ha sido denominada como desahucio exprés, y se ha extendido el pensamiento de que en 10 días se podía echar al inquilino de la casa. La práctica nos permite concluir que ni mucho menos en 10 días se puede desahuciar a una persona. En este sentido es difícil fijar un plazo de tiempo determinado ya que depende la carga de trabajo que tenga el juzgado, pero sí que es cierto que las últimas reformas legales han reducido sensiblemente los plazos, por lo que podríamos aventurarnos a decir que el término medio está entre 3 y 8 meses.
