Las obligaciones y derechos de un propietario de una vivienda y de un inquilino deben venir reguladas en el contrato de arrendamiento que firman ambas partes.
En el momento de firmar un contrato de arrendamiento, normalmente el inquilino únicamente presta atención a las cláusulas contractuales que hacen referencia al importe de la renta, la duración del contrato y al estado de la vivienda. Sin embargo, antes de firmar cualquier contrato deberíamos prestar especial atención al resto de cláusulas, sobre todo las relacionadas con el uso de la vivienda, su conservación y las obras que se pueden realizar en la misma. Todo ello para dirimir discusiones entre las partes, y evitar así tener que acudir al auxilio judicial para resolver el conflicto.
Parece razonable que cuando el propietario de la vivienda reside también en la misma, pueda hacer las obras que desee, siempre respetando en su caso las normas comunitarias, las municipales y que obviamente no dañe la estructura del edificio. Sin embargo, unos de los principales conflictos entre el propietario y el inquilino, es qué tipo de obras se pueden hacer en la vivienda alquilada y quien se debe hacer cargo de ellas
Como hemos indicado anteriormente será importante contemplar cómo regulan las cláusulas del contrato de arrendamiento este aspecto en relación a las obras y la conservación de la vivienda. A falta de acuerdo o de regulación contractual, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula ciertos aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar o redactar un contrato de alquiler de vivienda.
Como cuestión previa debemos distinguir entre obras de conservación de la vivienda y obras de mejora. Entendemos por obras de conservación, todas aquellas reparaciones que sean necesarias para que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Por otro lado, consideramos como obras de mejora aquellas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios (rehabilitación fachadas, cambio de tuberías, sistema eléctrico etc..)
Centrándonos en las obras de conservación de la vivienda, el Art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica de forma clara y meridiana que el propietario de la vivienda está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino. Un ejemplo sería si se estropea una tubería privativa del lavadero, el arrendador estaría obligado repararla para que el inquilino pueda seguir utilizándolo con normalidad. En este aspecto, es importante destacar que a pesar de que se realice alguna obra de mejora en la vivienda, del que claramente el inquilino saldrá beneficiado, no por ello se puede elevar la renta. Cualquier cláusula que contemplara el hecho que al realizar una reparación o obra, se subirá el importe de la renta, debe ser declarada nula de plena derecho y se tendrá por no puesta en el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, para el supuesto que el deterioro de un elemento de la vivienda sea atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. En este aspecto siempre resulta controvertido probar si el inquilino ha efectuado un mal uso o no de los elementos que integran por la vivienda, por ello el Código Civil establece que siempre será el inquilino el que deberá correr con la carga de la prueba y acreditar que los daños no se han producido por su culpa o negligencia.
Por otro lado también se establece en la L.A.U que preferiblemente las obras de conservación de la vivienda se deben realizar una vez ha finalizado el contrato. Ahora bien, para el supuesto de que la necesidad de las obras no pudiera esperar a la finalización del contrato, el inquilino estará obligado a soportarlas aunque le sean muy molestas o durante la ejecución se vea privado de una parte de la vivienda. Este supuesto respondería al ejemplo de que el propietario debe realizar obras en la terraza para reparar la tela asfáltica de la misma y evitar así las filtraciones en la vivienda inmediatamente inferior.
En este sentido, si bien es cierto que las obras causan un perjuicio evidente al inquilino, también es cierto que si la obra en cuestión dura más de veinte días, se deberá disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda en que el inquilino se vea privado. Tal previsión contemplada en la LAU es cuanto menos controvertida, ya que su difícil valoración a efectos de disminución de la renta llevará de forma casi inevitable a la discusión entre propietario e inquilino para cuantificar el importe del perjuicio. Asimismo, para el supuesto de que se deben realizar las obras de conservación, el propietario lo deberá poner en conocimiento del inquilino en el plazo más breve posible, por lo que éste se verá en la obligación de facilitar la entrada al propietario (o de los técnicos) para que verificar los daños y proceder a su reparación.
Otro supuesto que debemos contemplar es aquel en que debido a la urgencia de la reparación, se deba proceder a su reparación inmediata para evitar más daños en la vivienda. Para estos casos, la L.A.U faculta expresamente al inquilino para que pueda realizar las obras urgentes sin autorización previa del propietario. Obviamente, si el inquilino ha sufragado la obra, podrá exigir de inmediato el pago al propietario. Este supuesto se englobaría en el caso de que se produjera una inundación en la vivienda como consecuencia de la rotura de una tubería, y el inquilina se viera obligado de urgencia a contratar un servicio de albañilería para evitar daños mayores.
Otro hecho controvertido es qué pasa en aquellos supuestos en que ciertos elementos de la vivienda se deterioran por el simple uso y el paso del tiempo. Según se indica en la Ley, las pequeñas reparaciones deben ir a cargo del arrendatario. Esta previsión, parece evidente, sin embargo acarrea numerosos conflictos interpretativos, ya que una cosa es que se rompa una persiana debido a la antigüedad, y otra distinta es que la caldera deje de funcionar y el propietario atribuya la responsabilidad al inquilino. Se podría entender que la persiana se pudiera romper por mal uso del inquilino, sin embargo, y a pesar de ser un hecho controvertido, entendemos que si la caldera no funciona, no se puede atribuir al inquilino, ya que es poco probable efectuar un mal uso de la caldera.
Llegados a este punto debemos hacer referencia a las obras de mejora, que son aquellas que van orientadas a mejorar la habitabilidad de la vivienda. Como en las obras de conservación, el inquilino deberá soportar la realización de las mismas, siempre que la ejecución de las mismas no se pueda posponer hasta que finalice el contrato. En este supuesto, el propietario está obligado a notificar con tres meses de antelación al inquilino la realización de las obras, su naturaleza, su comienzo, su duración y el coste previsible. Desde que se le notifiquen las obras, el arrendatario tiene el plazo de un mes para poder desistir del contrato, siempre que las obras afecten seriamente la habitabilidad de la vivienda. Paralelamente, el inquilino también tendrá derecho (como en las obras de conservación) a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como recibir una indemnización por las gastos que ha tenido que sufragar.
Por último debemos hacer mención a las obras que puede realizar o no el arrendatario. En este sentido la Ley de Arrendamiento Urbanos no hace mención expresa a las obras que puede hacer el inquilino, pero sí que menciona expresamente las que no puede hacer y las consecuencias que se derivan en el supuesto de que lo haga. Concretamente el Art. 23 LAU indica que no podrá realizar obras sin el consentimiento del propietario (por escrito) que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario. De dicho artículo se concluye, por ejemplo, que el inquilino no puede derribar un tabique de la vivienda, si no tiene la autorización expresa y por escrito del propietario. Para el supuesto de que se realizaran las obras sin el consentimiento expreso del propietario, éste podrá obligar al inquilino que una vez terminado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior o bien que se conserve la modificación efectuada sin que se pueda reclamar indemnización alguna. A modo de ejemplo, si el inquilino decide pintar toda la vivienda y poner parqué, al finalizar el contrato de arrendamiento no puede exigir indemnización alguna, e incluso el propietario le podría exigir reponer la vivienda a su estado anterior. Sin embargo, parece evidente que el propietario ha obtenido una mejora de la vivienda, pero no por ello debe indemnizar al inquilino cuando éste la abandone.
Dicho todo lo anterior, en ningún caso el inquilino podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Esto es, para el supuesto que se realicen obras que pongan en riesgo la estructura de la finca, el propietario o bien la comunidad de propietarios podrá exigir la reposición inmediata e incluso solicitar la extinción del contrato.
Por todo ello podemos indicar que el inquilino puede realizar cualquier tipo de obra menor que se requiera para la conservación o mejora de la vivienda, sin embargo, cuando las obras afecten la configuración de la vivienda o la estabilidad de la misma, necesitará autorización expresa de la propiedad. Para el supuesto de que las realice sin consentimiento, el propietario podrá obligar a que una vez finalizado el contrato, reponsa la vivienda a su estado anterior.
Llegados a este punto no podemos dejar de reseñar que la regulación establecida en la LAU en relación a las obras de los inquilinos/propietarios es bastante escueta, genérica y susceptible de diversas interpretaciones, por lo que en determinados supuestos será necesario acudir al arbitraje o al auxilio judicial para dirimir si se pueden realizar o no determinadas obras, y en su caso quien debe abonar las mismas.
